Главная | СМИ о нас | Зачётная сессия

Зачётная сессия

14 июля 2015

Вторая половина лета — неспокойный период для выпускников иногородних школ и их родителей.

Экзамены в столичные вузы сданы, и вот деточка уже не абитуриент, а студент. Можно выдохнуть и начать решать следующую за поступлением проблему — где первокурсник будет жить-поживать.

Места в студенческих общежитиях, если таковые в вузах вообще есть, обычно предоставляются бюджетникам. «Контрактники» могут там поселиться, если останутся места, но только на договорной основе. Допустим, в Доме аспиранта и студента МГУ проживание обойдётся от 3 до 5 тыс. руб. в месяц. В первом случае это будет пятиместное размещение в 30-метровой комнате, во втором —2-х местное. «Невезунчикам», уже заплатившим за будущее обучение немалую сумму, придётся обращаться к предложениям рынка аренды.

Студент богатый

Разумеется, студенты бывают разные, как и благосостояние их родителей. Соответственно, от этого разные возможности арендовать жильё — от комнат в «хрущёвках» до отдельных апартаментов в престижных жилых комплексах. Начнём с «дорогих» студентов.

По мнению директора департамента аренды квартир компании PENNY LANE REALTY Марины Шекеры, сделки по аренде жилья для студентов уже начались. В частности, в престижных домах, расположенных недалеко от университета, — в «Шуваловском Prima», «Эдельвейсе» в ценовом диапазоне 100-150 тыс. руб. в месяц. Но говорить о начале арендного сезона преждевременно — учёба стартует осенью, а переплачивать за лишние месяцы никто не спешит.

По словам риэлтора, в этом году аренда стала несколько доступнее — кризис отразился на всём: доходы населения упали, ставки на аренду тоже. В качестве примера эксперт приводит трехкомнатную квартиру на 4 этаже ЖК «Шуваловский Prima». Ранее аренда стоила 150 тыс. руб. в месяц, а теперь 130 тыс. руб. Трехкомнатная квартира на 15 этаже ЖК «Миракс Парк» стоит теперь 4 тыс. долларов вместо 8 тыс. — эта ставка была рыночной ещё в прошлом году. Кроме того, квартиры, которые ранее предлагались в долларовом эквиваленте, теперь чаще всего сразу обозначаются в рублях.

«Среди нашей аудитории клиентов снижение доходов не так ощутимо, и они как прежде выбирают дорогое жильё. О возможных изменениях их предпочтений можно будет говорить в конце июля, августе, уже по факту совершённых сделок. Сейчас же можно отметить, что арендаторы приглядываются и ждут, но не падения цен, которое уже произошло, а сезона», – говорит Марина Шекера.

Как правило, отмечают в PENNY LANE REALTY, студентам снимают жильё родители, они же заключают договора с собственниками. В этом сезоне свою роль сыграли и санкции — отток экспатов наблюдается повсеместно. Коснулось это и аудитории студентов, говорит эксперт: «В прошлые годы их было достаточно много, а сейчас таких сделок практически нет. Собственники очень положительно относятся к экспатам и иностранный студент — желанный наниматель. Конечно, сезон ещё впереди, но, думаю, количество их значительно сократится».

Если говорить о конкретных предложениях (для студентов из состоятельных семей) рядом с популярными вузами, то тут в PENNY LANE REALTY выделяют следующие жилые комплексы, где можно подобрать предложения: рядом с Высшей школой экономики (Мясницкая ул., 20) — «Дом на Мясницкой» и Metropolis Loft; с МГУ (Ленинские горы, 1) — «Шуваловский Prima», «Белый Лебедь» и Dominion; с МГИМО (пр-т. Вернадского, 76) — Elena, «Дипломат», Korona, «Миракс Парк»; с РУДН (ул. Миклухо-Маклая, 6) — «Нахимово» и «Мичурино»; с ГИТИСом (Малый Кисловский пер., 6) — «Рахманинов»; с МГТУ им. Н. Э. Баумана (2-я Бауманская ул., 5, стр. 1) — «Русская Венеция»; с РЭУ им. Плеханова (Стремянный переулок, 36) — «Скай Хаус», «Английский квартал». Но это всё для «богатых студентов», рынок для «просто студентов» гораздо шире и разнообразнее.

Бедный студент

Студент Раскольников жил в каморке под крышей, «которая походила более на шкаф, чем на квартиру», и платить за учёбу ему было нечем. Пример отнюдь не наш — нашему студенту-первокурснику за учёбу платят родители, они же и отвечают за жильё, питание и комфорт. А посему и выбирают квартиру в большинстве случаев они. По данным риэлторов, пик студенческой аренды приходится на конец июля-начало августа и продолжается до октября. «Глобально этот процесс вряд ли изменится, поскольку активность привязана к точной дате, 1 сентября, к тому же количество нуждающихся в аренде жилья абитуриентов каждый сезон примерно одинаково, вне зависимости от текущей экономической ситуации», – считает руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Азбука Жилья» Роман Бабичев.

Правда заместитель директора департамента аренды квартир корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова несколько корректирует прогноз коллеги: «Пик заявок от студентов и их родителей приходится на октябрь. Дело в том, что в сентябре зачастую студенты — вчерашние абитуриенты — продолжают жить на «летних» квартирах (снятых на период вступительных экзаменов, до осени), многие хозяева в это время ещё на дачах».

Ощутимых изменений в системе «студенческого» найма в «ИНКОМе» не ожидают, но отмечают, что «в этом году поступление заявок ещё на «экзаменационный» найм жилья немного снизилось. Основная причина — высокая стоимость обучения и жизни в столице на фоне финансовой нестабильности граждан. Возможно, «наплыв» студентов также будет более слабым, однако в любые времена люди приезжали в столицу получать образование и где-то жили. Снимать жильё — вынужденная мера для тех, кто не может получить место в общежитии и не имеет возможности остановиться где-то ещё».

Немного поменялась «арендная география», считают в «ИНКОМе». «Если пару лет назад родители старались найти для своего чада приличное жильё поближе к вузу, то сегодня основной критерий для большинства — невысокая стоимость аренды, поэтому приоритетное направление движения таких нанимателей: окраины ВАО, ЮВАО, ЮАО (самые бюджетные предложения). С другой стороны, первоочередную роль для родителей играет безопасность их детей. Поэтому жильё в доме с асоциальными соседями они не снимут и общаться с подозрительными наймодателями не станут», – говорит Оксана Полякова. Несомненно, традиционные ВУЗовские районы тоже без арендаторов не остаются, но всё же, отмечают риэлторы, современный студент готов потратить время на проезд, но сэкономить на аренде.

«Из года в год большинство заявок приходится на ЮЗАО, где сосредоточены самые престижные столичные вузы (МГУ, МГИМО, РУДН, Высшая школа экономики, МИСиС и др.). Стало быть, наибольшим спросом у студентов пользуются квартиры недалеко от метро «Проспект Вернадского» и «Университет». Но аренда здесь традиционно дороже, поэтому всё чаще молодые наниматели подыскивает жильё на той же ветке метро, но подальше, и таким образом сокращают ежемесячный платеж на 3-5 тыс. рублей. Тем более, что сегодня владельцы менее востребованных квартир неплохо уступают в цене», – говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

«Юго-Западный округ, где находится МГУ, — недешёвый район, там преобладают новые дома бизнес-класса и кирпичные сталинские дома с просторными квартирами. Средняя цена однокомнатной квартиры эконом-класса в этом районе составляет около 40 тыс. рублей в месяц, – добавляет первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. – Для студентов МГУ можно посоветовать районы, которые расположились вдоль Ленинского проспекта — это Новые Черемушки и Академический. Добраться до университета не составит труда, а средняя стоимость найма будет уже ниже — порядка 35 тыс. рублей в месяц. В жилом фонде этих районов преобладают панельные дома 60–90-х годов постройки».

Студенты «Бауманки», ранее «локализовавшиеся» на «Семёновской», «Бауманской» и в Лефортово, всё чаще арендуют жильё у станций метро «Щёлковская» или «Первомайская». «На окраине Москвы, но внутри МКАД, можно найти квартиры эконом-класса по цене от 20-24 тыс. рублей в месяц», – отмечает и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. – Сейчас рынок находится на стороне арендаторов. У студентов больше шансов найти нужный им вариант. Осенью мы ожидаем традиционное повышение спроса, но даже это обстоятельство вряд ли серьёзно уменьшит объём предложения на рынке».

Можно арендовать и комнату — это дешевле, а иногда и безопаснее. По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», в общей структуре предложения на долю комнат приходится около 14,5 %, в структуре спроса — около 10 %. При этом основным спросом пользуются комнаты стоимостью до 15 тыс. рублей. «Иногда родители стараются пристроить повзрослевшего ребёнка на квартиру «с хозяином» — в этом случае, по их мнению, арендодатель заодно и присмотрит за юным арендатором», – полагает Ирина Доброхотова.

Прелести совместного проживания

Один из возможных способов сэкономить на аренде, лежащий, что называется, на поверхности, — практика совместной аренды. Аренда квартиры вскладчину достаточно популярна у студентов, так как расходы уменьшаются в два-три раза. Так, по данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», двухкомнатная квартира стоимостью 50 тыс. рублей в месяц обойдется двум съёмщикам уже в 25 тыс. рублей в месяц, а тем, кто решится арендовать квартиру втроём — и того меньше, по 16,5 тыс. Главное — подобрать хорошего соседа.

С точки зрения экспертов, тут есть свои нюансы. «Аренда квартиры вскладчину из года в год набирает популярность — это и выгодно, и нескучно. Такой вариант выбирает всё большее число студентов (около 60 %)», – говорит Ирина Доброхотова. Но, отмечает она, обычно вскладчину квартиру снимают студенты не первого курса, а постарше, когда они уже успели перезнакомиться и найти единомышленников. Правда, не все собственники охотно предоставляют свои квартиры под студенческое мини-общежитие, но присутствие родителей при заключении договора и увеличенный депозит обычно помогают договориться быстрее. Стоит отметить, что и ставка при «коллективной аренде» обычно выше процентов на десять.

Арендодатели не слишком жалуют расклад, когда к ним в квартиру заселяются несколько человек. Но на нынешнем рынке выбирать не приходится, тем более, что совместную аренду можно закрепить договором, обезопасив обе стороны. Например, как уточняет Мария Жукова, если метраж комнат в двухкомнатной квартире, арендуемых двумя жильцами, отличается существенно, то они могут найти некий компромисс и закрепить в договоре долю каждого в общем арендном платеже. Если условием договора найма было проживание Иванова и Петрова, а последний съехал до окончания срока действия договора, то не следует полагать, что замена Петрова на Сидорова может остаться незамеченной. Такую рокировку нужно согласовать с хозяином и составить дополнительное соглашение к основному договору найма. В противном случае собственник может, например, сославшись на несоблюдение условий договора, настоять на его досрочном расторжении, напоминает эксперт.

Есть нюанс и в составлении договора. В случае совместной аренды договор о найме может подписываться на одного человека, а может заключаться с каждым жильцом в отдельности. «Мы настоятельно рекомендуем второе, – говорит генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. – Солидарная ответственность устанавливает для всех жильцов равные права, в то время как при первом варианте вся ответственность за платежи и состояние квартиры ложится на одного арендатора. Соглашение о солидарной ответственности можно заключить одновременно с договором аренды или позже — главное, чтобы об этом знал арендодатель. Лучше заключить отдельный договор на каждую комнату. Ещё мы советуем определить порядок пользования общими помещениями и прописать это в договоре или соглашении. Страховой депозит соарендаторы платят тоже в долях. Если один из них съехал с квартиры, хозяин должен возвратить ему его долю».

Но чаще всё же подписывается один договор найма с ответственным нанимателем. Остальные фигурируют как проживающие совместно с нанимателем — их паспортные и контактные данные также прописываются в договоре.

«В идеале ответственным нанимателем должен быть кто-то из родителей. С ним и заключается договор найма, где следует прописать всех проживающих лиц (если это найм несколькими студентами), подробно описать в передаточном акте всё имущество, находящееся в квартире. Это важно, ведь нанимателю в случае чего отвечать перед хозяином. Также необходимо взять с жильцов страховой депозит, который является обеспечением потерь хозяина, и указать это в договоре. Кроме того, нужно внести пункт о праве на одностороннее досрочное расторжение договора в случае, если клиенты будут задерживать оплату. Главное обезопасить себя от «детских шалостей» и от ответственности за чужих детей, от невыплаты арендной ставки и порчи имущества», – напоминает Оксана Полякова.

Как помочь хозяину

Но всё же основные риски несёт хозяин квартиры. Хотя, уверяют эксперты, они тоже несколько преувеличены, особенно, если знать свои права и обязанности. «Самое главное, что нужно знать и понимать хозяевам квартир: они сдают жилплощадь людям, пока не способным себя обеспечивать. Большинство из таких клиентов ещё ни разу не работали, поэтому отношение к чужому труду и имуществу может быть соответствующим, – предостерегает Роман Бабичев. – Вообще, я бы не советовал сдавать квартиру студентам первого и второго курсов, так как первокурсники часто не становятся второкурсниками, причём произойти это может уже после первого семестра. Соответственно, хозяева будут вынуждены искать новых жильцов. Во-вторых, далеко не все вырвавшиеся из-под родительского крыла молодые ребята способны вести образ жизни, достойный «библиотечных» студентов. Разнообразные домашние вечеринки угрожают не только порчей имущества, но проблемами с соседями, которые придётся решать хозяину квартиры».

Хотя, справедливости ради, нужно отметить, что есть и порядочные студенты, говорит эксперт: «В прошлом году мы сдали квартиру, в которую заселились два брата из Кабардино-Балкарии, второкурсники, спортсмены — это плюс. Прошёл почти год, недавно наши специалисты созванивались с хозяйкой, она сказала, что ребята живут хорошо, в квартире чисто, соседи не жалуются. Но, как мне кажется, это всё-таки исключение».

Проще всего, отмечают в «Азбуке жилья», со студентами старших курсов — это личности, вполне сформировавшиеся морально, а многие и материально, большинство из которых уже можно назвать благонадежными арендаторами. «Правда, с ними есть свой нюанс: на месте арендодателей, я бы начал с уточняющих вопросов о перспективах: например, собирается ли студент оставаться в Москве или планирует вернуться домой, в том числе, для написания там диплома. Важно, на какой основе он учится, поскольку в некоторых вузах сохранилось обязательное распределение. Соответственно, уже через полгода после заселения таких жильцов может возникнуть необходимость заново пересдавать квартиру, а если студент уедет в мае, то появляется вполне реальная угроза долгосрочного простоя недвижимости», – напоминает Роман Бабичев.

И все же об осторожности следует напомнить ещё раз. «Чтобы уберечься от рисков порчи имущества, нужно просто качественно составить договор, в котором прописать все нюансы, включая количество проживающих, время и частоту посещения хозяином своей собственности. Нелишне будет договориться с соседями, чтобы могли вовремя сигнализировать арендодателю, если в квартире постоянно происходят шумные вечеринки или проживает людей больше, чем указано в договоре. Правда, это возможно только в том случае, если у арендодателя хорошие отношения с соседями. Если же нет, придётся самому почаще проведывать свою квартиру, чтобы убедиться, что арендаторы содержат ее в порядке. Вообще, надо понимать, что сдача квартиры в аренду — это бизнес, который подчиняется определённым законам, как и любой другой. И кому бы вы ни сдавали своё жильё, риск есть всегда, так что договор нужно составлять обязательно», – подводит итог дискуссии Ирина Доброхотова.