Главная | СМИ о нас | В моде свежий ремонт и современная мебель

В моде свежий ремонт и современная мебель

17 декабря 2015

Традиционно успешная для рынка аренды осень в этом году не принесла облегчения ни собственникам квартир, ни риелторам. Сегодня, по словам экспертов, речь идет не о выгодной сдаче недвижимости в аренду, а о том, как вообще ее сдать и получить хоть какую-то прибыль.

Богатый ассортимент

«За последний год рынок аренды просел в среднем на 10–20% по разным сегментам. Осенью, которая считается высоким сезоном, не произошло ощутимых изменений. Продолжилось плавное вымывание ликвидных вариантов в связи с небольшим увеличением спроса, но тем не менее объем предложений, особенно в экономклассе, достаточно велик», — констатирует Роман Зеленский, и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость».

Причем количество адекватных предложений сокращается еще и за счет снятия с экспозиции квартир некоторыми собственниками в пользу продажи, а иногда и личного проживания.

По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», начиная с ноября 2013 г. на рынке городской аренды предложение стабильно преобладало над спросом. В августе этого года спрос и предложение практически сравнялись. Но за сентябрь спрос несколько снизился, а предложение квартир выросло и снова превысило спрос — в 1,2 раза.

«Спрос с началом осени, несомненно, вырос, но не в той степени, которой ждали. Причем арендаторы, понимая ситуацию на рынке, торгуются, просматривают огромное количество предложений, в том числе варианты, к которым финансово не готовы. Это обуславливает долгий выбор, ведь кажется, что дальше будет еще лучше и дешевле», — добавляет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

Экспаты покинули рынок

Сдаются сейчас далеко не все однушки, как это было раньше, а только те, которые имеют свежий и современный ремонт.

По словам риелторов, портрет арендатора на сегодняшний день практически не изменился. Это калейдоскоп стабильно присутствующих на рынке категорий жильцов, таких как студенты, семейные пары с детьми и без, приезжие из стран СНГ и т. д.

«А вот экспатов почти нет, — отмечает В. Ламин. — Бывают случаи переездов или единичные приезды: в основном это турки, китайцы, корейцы, японцы. Европейцев и американцев мало. Кстати, многие украинцы, приток которых ощущался прошлым летом, уже съехали, новые почти не приезжают. В сегменте элитного жилья даже боюсь назвать количество вариантов на одного арендатора. Думаю, что оно будет двузначным».

Меньше, чище, современнее

Как обычно, на столичном рынке аренды наиболее востребованны традиционно недорогие одно-двухкомнатные квартиры возле метро с минимальным, но необходимым набором мебели и техники. Почти каждый второй арендатор ищет квартиру до 32 тыс. руб./мес. Но сдаются сегодня далеко не все однушки, как это было раньше, а только те, которые имеют свежий и современный ремонт. Кстати, этот тренд выражен во всех сегментах — со стороны потенциальных клиентов резко повысились требования к качеству и уровню отделки.

По наблюдениям специалистов департамента аренды компании «Азбука Жилья», самые востребованные — варианты комфорткласса, то есть квартиры с так называемым евроремонтом, со ставкой 40–70 тыс. руб./мес. А вот «бабушкины варианты» сдать сложнее — приходится уступать 2–3 тыс. ниже рынка.

На втором месте по популярности — квартиры от 32 до 55 тыс. руб./мес. (порядка трети всех запросов). Минимальную долю в спросе составляют объекты дороже 65 тыс. руб./мес.

При этом многокомнатные квартиры, как и раньше, пользуются наименьшим успехом у арендаторов, поэтому ставки в этом сегменте просели гораздо сильнее. Так, просторная квартира на набережной Тараса Шевченко недавно была сдана за 150 тыс. руб. (хотя двумя годами ранее оценивалась не менее 200 тыс. руб.). То, что арендатор вообще нашелся, — большая удача для собственника, так как дорогие квартиры сейчас снимают очень редко.

Рынок арендатора

«Арендные ставки, несомненно, снижаются во всех сегментах. Наименьшее падение — в экономклассе. Если говорить о недорогих квартирах в центре города, то стоит заметить, что их кризис коснулся в наименьшей степени: как сдавали однокомнатные на Смоленке, например, за 60–65 тыс. руб./мес., так и сейчас сдают», — говорит В. Ламин.

По данным компании SPENCER ESTATE, арендные ставки на жилье в столице начинаются где-то с 25 тыс. руб./мес. за однушку на окраине и до 700 тыс. руб. за роскошную дизайнерскую четырехкомнатную квартиру внутри Садового кольца (имеются в виду реализованные варианты).

В бизнес- и элитном классе арендные ставки уже близки к границам рентабельности. «Если запас по снижению еще остался, то уже небольшой. А рост коммунальных расходов и налогов приближает критические значения», — считает В. Ламин.

Сегодня при заключении договора аренды три суммы наниматели платят крайне редко. Максимум две с половиной, а то и две.

«Что касается структуры платежей, здесь ничего не изменилось. Как обычно, арендаторы платят сверх арендной ставки по счетчикам и за межгород, хозяева еще не готовы эти расходы включать в арендную плату», — отмечает Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья».

Сегодня при заключении договора три суммы наниматели платят крайне редко. Максимум — две с половиной, а то и две (разбивают залог на пару месяцев или вообще договариваются на полдепозита). Что касается комиссии риелтора, в настоящее время наблюдается очень большой разрыв в цифрах — от 20 до 100% от стоимости найма жилья. Во-первых, это зависит от перечня услуг и затраченного времени. «Провести поиск, переговоры, проверку или просто показать квартиру и оформить договор — это совершенно разные услуги, которые и стоят по-разному», — говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». Во-вторых, сегодня около 50% арендаторов ведут торг касательно размера комиссии, многие это делают уже после подписания договора.

Как выгодно сдать квартиру в кризис?

Эксперты рынка сошлись во мнении — в условиях экономического кризиса цена является главным инструментом, способным повлиять на ликвидность предложения.

«К сожалению, новая ситуация диктует свои правила. Так, в наше время бесполезно рассуждать в формате «как выгодно сдать квартиру», нужно сосредоточиться на том, как вообще ее сдать и получить хоть какую-то прибыль», — говорит Р. Бабичев.

«Эффективной стратегией сейчас считаю выход на рынок сразу с арендной ставкой чуть ниже рыночной цены. В этом случае предложение не «замыливается», не тратится на простой драгоценное время. Тактика постепенного снижения ставки до рыночного значения сейчас себя категорически не оправдывает», — поддерживает коллегу В. Ламин.

Однако не стоит забывать про новый тренд: свежий ремонт и современная мебель. Если квартира в хрущевке, то ее привлекательность повысит именно такое преображение.

«Всегда находились арендаторы, которые хотели бы снять квартиру с видом на Кремль за «три копейки», и всегда были собственники, которые сдают дорого и «только интеллигентной семейной паре с высшим образованием». Закон рынка — купить подешевле, продать подороже, поторговаться и сойтись на средней цене — никто не отменял», — резюмирует М. Жукова.