Главная | СМИ о нас | Рынку арендного жилья нужны финансирование и порядок

Рынку арендного жилья нужны финансирование и порядок

17 марта 2016

Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию планирует привлечь внешних инвесторов к рынку аренды жилья. В планах организации – создать до 2020 года новый механизм работы этого сегмента и поддержки застройщиков, реализующих проекты жилья для найма. Согласно Стратегии Единого института развития в жилищной сфере на 2016-2020 годы, утверждённой Наблюдательным советом АИЖК, планируется создать условия для привлечения на рынок арендного жилья средств коллективных инвесторов. Само агентство собирается взять на себя роль координатора процесса: в его задачи будет входить организация управляющей компании, привлечение инвесторов, а также создание целевого фонда для выкупа строящегося жилья с помощью банка-партнера.

Кроме того, АИЖК будет отвечать за выбор проекта, наиболее перспективного для сбыта наёмного жилья, подбор подрядчика, контроль и поддержку строительства. Агентство планирует выступить также гарантом строительных рисков и соинвестором выбранного проекта. Ещё один механизм стимулирования рынка арендного жилья, предложенный АИЖК - выпуск ипотечных ценных бумаг.

Планируется, что эти ценные бумаги будут обеспечены обязательствами наймодателя под залог построенного наемного жилья.  Банк, выдавший кредит на строительство жилья для найма, получит возможность рефинансировать этот кредит, продав закладную в АО «АИЖК».  В материалах агентства поясняется, что объем такого выкупа будет определяться размером государственного финансирования – субсидирования или льготного фондирования – предоставленного АИЖК для развития сегмента арендного жилья, а также спросом со стороны инвесторов на уже упомянутые ипотечные ценные бумаги, выпущенные агентством.

По мнению специалистов АИЖК, подобные меры позволят увеличить доступность жилья для населения на 40%. С эффективностью предложенных вариантов согласен и  управляющий партнер девелоперской компании M9 Development Максим Морозов. По его мнению, всё будет зависеть от объёмов финансирования. «Если они будут сопоставимы с объемом государственного субсидирования ипотеки, то отрасль может получить мощный рывок вперед, - считает эксперт. - Ведь многие застройщики сейчас испытывают дефицит финансирования, из-за этого снижается объем ввода жилья в эксплуатацию». Впрочем, рынку арендного жилья сейчас нужно не только финансирование, но и банальный порядок. Как отмечает Максим Морозов, сейчас аренда зачастую носит стихийный характер, риэлторы берут большие комиссии за подбор жилья, нет единой базы сдаваемого жилья.

Отсутствие единой базы, в свою очередь, создает трудности при сборе налогов с этого вида деятельности. Эксперт считает, что необходимо вложить в это направление от 5 до 10 млрд. рублей, чтобы привести его в порядок, централизовать, и чтобы поддержка действительно была действенной. Некоторые московские застройщики считают, что стратегия, предложенная АИЖК, лишь частично поддержит рынок арендного строительства. По их мнению, проблему низкой доступности жилья для россиян можно решить исключительно за счет роста реальных доходов населения и существенного снижения ставок ипотечных кредитов. Решениями агентства, по мнению строителей, можно лишь немного улучшить развитие рынка арендного жилья, которое уменьшит его стоимость на рынке. Однако сегодня это рынок со сравнительно низкой доходностью и высокими рисками.

Оценки перспектив рынка арендного жилья специалистами рынка недвижимости зачастую диаметрально противоположны. Так, директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова считает, что рынок аренды жилья чрезвычайно перспективен даже в нынешнем состоянии. «Однозначно можно сказать, что в Москве доходные дома и поселки – это востребованный формат» –  отмечает эксперт. Объём предложения в сегменте доходных домов на данный момент весьма ограничен, а спрос – велик и продолжает расти. Тем не менее, по словам Марии Жуковой, доходные дома и поселки создаются достаточно редко. «Это связано с тем, что такие проекты имеют долгий срок окупаемости, а, во-вторых, с тем, что в России мало управляющих компаний, способных на хорошем уровне управлять именно жилыми зданиями, а не коммерческими, –  поясняет эксперт. – Поэтому инвесторы предпочитают строить жилые дома на продажу, а не в аренду. Аренда квартир или коттеджей  у частных лиц является более распространенной». Чтобы будущие проекты доходных домов были успешными, нужно учитывать рыночную ситуацию.

По данным, которые приводит Мария Жукова,  сейчас на рынке аренды квартир Москвы и области предложение превышает спрос на 22,6%.  При этом спрос на квартиры стоимостью найма до 25 000 рублей в месяц и в ценовом диапазоне от 200 000 до 300 000 рублей в месяц, наоборот, превышает предложение. По словам эксперта, максимальным спросом пользуются квартиры стоимостью от 25 000 до 40 000 рублей в месяц,  на их долю приходится более 50% от общего объема спроса.

Спрос на квартиры до 25 000 рублей в месяц составляет порядка 17%; на квартиры стоимостью найма от 40 000 до 70 000 рублей в месяц – 21% от общего спроса. Наиболее востребованы однокомнатные квартиры – на них приходится почти 60% от общего спроса; спрос на двухкомнатные квартиры составляет более 30%. Ни для кого не секрет, что наиболее привлекательными для потенциальных арендаторов остаются центр, запад, юго-запад столица, но территориальные предпочтения арендаторов в одной стороны физически ограничены объемом и структурой предложения.

«Для того чтобы реализовать программу «Доступное жилье»,  доходных домов  должно быть много, и  арендаторы могли по адекватным ценам, значительно  ниже рыночных  снимать квартиры на длительный срок, – считает Мария Жукова. – Должны появиться и  специальные управляющие компании, которые бы занимались сдачей квартир в аренду, таких тоже пока  нет».