Главная | СМИ о нас | Черно-белое

Черно-белое

23 марта 2016

Что такое цивилизованный рынок аренды и понравится ли он квартиросъемщикам.

В дореволюционной России у людей не всегда были деньги для приобретения собственного угла. Как, собственно, и сегодня. Потому в городах и развивались так называемые «доходные дома» - здания, полностью или почти полностью предназначенные для сдачи в аренду на длительный срок.

Надо сказать, история эта не была полностью коммерческой: здания были нужны еще и учебным заведениям, сиротским приютам, а также различным благотворительным обществам. То есть, изрядная часть доходных домов собственно арендного дохода не приносила. И все же, рынок «белой» аренды вполне себе существовал.

Куда же все пропало?

«Проект Рублево-Мякинино в свое время позиционировался как серия доходных домов: здесь предполагалось строительство небольших коттеджей и главного корпуса-гостиницы. Но впоследствии, скорее всего из-за низкой рентабельности и слабой загруженности, он был переоборудован в проект краткосрочной аренды , чему поспособствовала и близость к выставочному центру «Крокус Экспо». Этот формат оказался наиболее востребованным: стоимость проживания в получившемся хостеле составляет около 1200 рублей в сутки», - Екатерина Артемова, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья».

В принципе, понятно, куда - в советское время о рынке как таковом особо не вспоминали, аренда существовала фактически, но оставалась при этом строго нелегальной. А вот в «лужковскую» эпоху понятие доходных домов снова «всплыло».

Но массовому «обелению» стремительно зародившегося арендного рынка это так и не помогло. По данным компании «Азбука жилья», сегодня в Москве функиционирует несколько доходных домов: в Большом Николоворобьинском переулке, на 4-й Мякининской, на ул. Стасовой и в 3-м Обыденском переулке.

Собственно, наряду с объектами в ведении ГлавУПДК и парой новых проектов, о которых ниже, они и составляют островок «белого арендного рынка».

Теперь, как говорится, «внимание, вопрос»: а интересен ли этот цивилизованный рынок арендаторам?

Директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера говорит, что в своей практике ни разу не слышала запроса: «Найдите мне квартиру в доходном доме!». Но, по сведениям эксперта, эти дома не пустуют и заполнены более чем на 50 процентов. Арендные ставки в доходном доме на Николоворобинском начинаются от 100 000-110 000 рублей в месяц, уточняет эксперт.

Ставки на объектах ГлавУПДК в основном соответствуют ценовым границам бизнес-класса.

Теперь о новых форматах. На рынок аренды в последнее время «посягают» и апартаменты. Как рассказал на круглом столе «Дома», организованном 18 марта в ЦДХ в рамках выставки «Недвижимость», Ле Чыонг Шон, генеральный директор ИК Incentra (МФК «Ханой-Москва»), хотя апартаменты в «Ханое» предоставляются в том числе и посуточно, большинство контрактов заключается на год.

Ставка в МФК не выше средней по району (от 32 тысяч рублей в месяц за 42-метровый меблированный апартамент и более, объект располагается в 10 минутах от метро ВДНХ). При этом арендаторы могут рассчитывать на сервис (к слову, уборка апартамента обойдется в 500 рублей - это в два с лишним раза дешевле расценок большинства московских клининговых служб) и определенные стандарты качества.

Концепт еще одного представителя «семейства» - апарт-отеля YE'S - предполагал изначально, что основной аудиторией проекта будут собственники, которые намеренно вкладывают свои средства в недвижимость с последующей целью получения стабильного дохода, при этом оператор брал на себя все обязательства по поиску арендаторов на такое жилье. Сейчас практика внесла свои коррективы - как говорит Андрей Жамкин, управляющий московского апарт-отеля YE'S, конечные арендаторы составляют изрядную часть аудитории проекта. При этом, отмечает генеральный директор сети апарт-отелей YE'S Александр Погодин, при ставке капитализации 10 процентов прогнозная окупаемость данной инвестиции - около 10 лет.

Ставка аренды на апартамент площадью порядка 30 квадратных метров - около 40 тысяч рублей, что, объективно, многовато с учетом локации (Митино), но, по замыслу, также должно компенсироваться стандартами качества и наличием сервиса (который оплачивается отдельно согласно прейскуранту).

 «Арендатор есть на квартиры во всех сегментах. Например, на этой неделе мы показывали пентхаус в Молочном переулке, оцененный в два миллиона рублей в месяц. В ЖК бизнес-класса «Шмитовский» сейчас очень активно просматривают двухкомнатную квартиру за 100 000 рублей, причем вопрос сдачи такой квартиры - максимум три дня . Хотя, конечно, стабильно самым высоким спросом пользуется недорогой, но качественный комфорт-класс», - директор департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев.

Как мы видим, определенный «белый участок» на рынке аренды есть, но, конечно, это не эконом-сегмент. При этом, по словам директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, по состоянию на начало марта 2016 года предложение квартир было больше спроса во всех сегментах, кроме самого демократичного. А вот спрос на квартиры до 25 тысяч рублей в месяц превысил предложение в 1,56 раза.

С доступным арендным жильем, надо признать, вообще пока не очень, хотя кое-какие подвижки и есть. В 2014 году был принят Федеральный закон № 217 о введении в российском законодательстве самого понятия доступного арендного жилья. Согласно ему, граждане могут получить жилье из специального жилого фонда социального использования по договору найма в случае, если доход семьи не превышает установленного значения в каждом субъекте федерации.

Такую квартиру нельзя никому передать, сдать или приватизировать, нельзя даже отремонтировать. «В 2015 г. было построено порядка 500 тыс. кв.м. арендного жилья в регионах России. В основном, это временное жилье для рабочих крупных предприятий. Многие заинтересованы в развитии этого сегмента для военнослужащих и сотрудников ОПК», - подсчитывает президент ГК «Премьер» Николай Циганов. Но тут стоит оговориться: собственно некоммерческого арендного жилья, построенного не для сотрудников предприятий, гораздо меньше, и оно представлено только в Республиках Алтай и Татарстан, Ханты-Мансийском автономном округе-Югра, Нижегородской, Новосибирской и Пензенской областях.

Для сравнения: в Великобритании доля арендного жилья составляет порядка 10-11 процентов от общего объема вводимых площадей. Срок окупаемости проектов на Западе - около 3 лет. А вот в России даже при самых позитивных сценариях сегодня он составляет от 12,5 до 17,5 лет, комментирует Николай Циганов. Эта причина является одной из препятствующих развитию арендного формата в России: слишком высокие риски для инвесторов, ведь правила игры могут несколько раз поменяться.

В общем, «официально доступное» арендное жилье массовой историей пока не становится. Экономным квартиросъемщикам остается привычный «серый» рынок - налоги, по разным данным, выплачивают плюс минус 10 процентов наймодателей, что не мешает рынку функционировать, иметь свои законы и тенденции и находиться в фокусе исследований аналитиков различных риэлторских компаний.

Есть и хорошая новость: сейчас на этом «сером» рынке ставки невысоки - такова реакция на экономическую ситуацию.