Главная | СМИ о нас | Хата с краю

Хата с краю

25 апреля 2016

За счет каких новых районов может произойти революция на рынке аренды квартир?

До конца 2016 года в Москве планируется открыть 12 новых станций метро, и почти возле каждой есть новостройки. В 2014-2015-м станции метро тоже открывались очень активно. Для жилого фонда появление станции метро являет означает скачок статуса и востребованности.

Это действует и в продажах, и в аренде. Получается, за последние годы в городе появился целый пласт нового арендного предложения, и он будет только расти. Ждать ли нам революции в сегменте аренды в этой связи? Скажем «прощай» хрущевкам бабушка-стайл, или все не так просто?

В массовом сегменте — а новостройки у конечных станций в большинстве своей относятся к комфорт-классу — доля инвестиционных покупок, в том числе и для последующего рентного бизнеса, не превышает 9-10 процентов, говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Но реальная доля квартир, выходящих на рынок аренды, больше: «Помимо этого, арендой, хоть бы временно, занимаются инвесторы, которые предпочитают «придержать» свои объекты, пока рынок не восстановится, или те люди, которые покупают квартиры для детей, и чтобы объект зря не простаивал, временно сдают его в аренду».

«Квартиры, расположенные недалеко от станций метро, всегда пользуются большим спросом и, соответственно, сдаются по более высоким ставкам, чем удаленные от метро похожие варианты, — рассказывает Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». — Интерес арендаторов к удаленным районам, как правило, повышается после запуска новой станции, а не после озвученных планов». И в любом случае, говорят опрошенные «Домом» эксперты, по качеству жилья новые районы часто выигрывают у сложившихся «спальников», а вот по ставкам могут, особенно первое время, отставать.

Из новых станций метро, которые расположены на окраинах города, можно отметить «Котельники», «Саларьево», «Румянцево», «Ховрино» (последняя еще не открыта, ее планируют ввести в эксплуатацию до конца текущего года), рассказывает Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер-Недвижимость» Rambler&Co. В 2017 году планируется запустить также новые станции «Говорово», «Мичуринский проспект», «Некрасовка», «Новопеределкино», «Очаково», «Рассказовка», «Солнцево».

Наибольшее количество недавно построенных домов, готовых к заселению, расположено у метро «Некрасовка», «Котельники», «Ховрино», «Саларьево», «Румянцево», уточняет Евгения Владимирова.

Диапазон стоимости найма однокомнатных квартир в некоторых районах с новыми станциями метро, открывшимися в 2015 году и намеченными к открытию в 2016-2017 годы (по данным базы объектов «МИЭЛЬ-Аренда», учитываются станции метро и в окраинных районах, и в границах существующей схемы метро):

  • Районы вблизи станции метро «Саларьево»: от 22 до 24 тысяч рублей в месяц
  • Нагатинский затон (станция «Технопарк»): от 28 до 33 тысяч рублей в месяц
  • Ховрино (станция «Ховрино»): до 30 тысяч рублей в месяц
  • Выхино-Жулебино (станция «Котельники»): от 23 до 30 тысяч рублей в месяц
  • Дорогомилово (станция «Минская»): порядка 60 тысяч рублей в месяц
  • Раменки (станции «Ломоносовский проспект», «Раменки»): от 30 до 37 тысяч рублей в месяц
  • Ново-Переделкино (станции «Ново-Переделкино», «Боровское шоссе»): от 25 до 29 тысяч рублей в месяц
  • Западное Дегунино (станции «Верхние Лихоборы», «Селигерская»): порядка 24 тысяч рублей в месяц

Станции «Саларьево» и «Румянцево», продлившие вниз Сокольническую линию, свяжут с Москвой и подмосковные населенные пункты, и долгое время находившийся в изоляции район Солнцево, приводит пример воздействия открытия метро на удобство жизни вдомах района Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood: «Благодаря новым станциям время в пути до центра для местных жителей существенно сократилось — до 30 минут. До этого ближайшей станцией метро была «Юго-Западная», и только до нее можно было добираться по пробкам 30-40 минут. В качестве еще одного примера перспективной конечной станции метро можно назвать «Некрасовку», открытие которой намечено на 2018 год».

Как говорит практикующий риелтор Александр Харыбин, уже сейчас новые районы у недавно открытых или открывающихся в ближайшем будущем станций метро создают серьезную конкуренцию привычным «спальникам». «Уже «выстрелили» подмосковные Котельники и Некрасовка. Новостройки у Борисово и Алма-Атинской очень популярны у съемщиков, а вот таки «спальники», как Орехово, Бирюлево, Домодедовская теперь почти не пользуются спросом, — говорит эксперт. — Новые станции на юго-западе Москвы создают серьезную конкуренцию эконом-рынку районов Университета и Проспекта Вернадского — примерно то же самое произошло в свое время с югом серой ветки метро с открытием Бутовской ветки легкого метро. Сильно обрушила сейчас рынок внизу Калужско-Рижской ветки недавно открытая станция «Новоясеневская» — квартиры в Ясенево стали дешевле. Открытие станции Новокосино обвалило рынок в районе станции Новогиреево, а вот Перово «держится», там мало новостроек и мало квартир в аренду вообще».

Дорога до центра из перечисленных новых районов, подчеркивает эксперт, занимает в районе получаса или чуть больше — вполне комфортные для Москвы сроки. А состояние нового жилого фонда — с его грузовыми лифтами, консъержами в большинстве домов и т.п. — перевешивает, при условии разумных ставок, и ремонты у соседей, и окраинный статус. Последний, впрочем, арендаторов массового сегмента вообще обычно волнует в последнюю очередь.

Да и ремонты вовсе не являются неизбежным злом. В районе станции «Некрасовка», приводит данные Александр Шибаев, как и в Солнцево, много домов с отделкой, что упрощает для собственников процесс сдачи в аренду — не надо заниматься приведением квартиры в порядок. А арендаторам, соответственно, не надо терпеть постоянный ремонтный шум. Уровень ставок в этих районах, говорит эксперт, достаточно бюджетный — 23-25 тысяч рублей в месяц, тогда как в спальных районах, расположенных ближе к центру, это будут уже 30-35 тысяч рублей в месяц.

Если жилье расположено в пешей доступности от метро, время пути до центра Москвы не будет сильно различаться от конечной станции или от станции через 2-3 остановки от нее, этот фактор некритичен для арендаторов, подчеркивает Евгения Владимирова: «Куда важнее наличие инфраструктуры и арендные ставки. Иногда конечная станция для арендатора даже удобнее, так как всегда есть возможность с первого раза попасть в вагон метро. Например, на «Выхино» в час пик это сделать проблематично, а в «Котельниках» — пожалуйста».

Похоже, плюсов у окраинных районов, при условии наличия станции метро в пешей доступности, все-таки больше, чем минусов. Хотя решает, конечно, каждый сам. Напоследок лишь посоветуем поторговаться — особенно, если квартира в новом доме предлагается без отделки. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», обычная сумма скидки при сдаче «под ремонт» составляет 10–20 процентов.