Главная | СМИ о нас | Хата с краю

Хата с краю

25 апреля 2016

За счет каких новых районов может произойти революция на рынке аренды квартир?

До конца 2016 года в Москве планируется открыть 12 новых станций метро, и почти возле каждой есть новостройки. В 2014-2015-м станции метро тоже открывались очень активно. Для жилого фонда появление станции метро являет означает скачок статуса и востребованности.

Это действует и в продажах, и в аренде. Получается, за последние годы в городе появился целый пласт нового арендного предложения, и он будет только расти. Ждать ли нам революции в сегменте аренды в этой связи? Скажем «прощай» хрущевкам бабушка-стайл, или все не так просто?

В массовом сегменте — а новостройки у конечных станций в большинстве своей относятся к комфорт-классу — доля инвестиционных покупок, в том числе и для последующего рентного бизнеса, не превышает 9-10 процентов, говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Но реальная доля квартир, выходящих на рынок аренды, больше: «Помимо этого, арендой, хоть бы временно, занимаются инвесторы, которые предпочитают «придержать» свои объекты, пока рынок не восстановится, или те люди, которые покупают квартиры для детей, и чтобы объект зря не простаивал, временно сдают его в аренду».

«Квартиры, расположенные недалеко от станций метро, всегда пользуются большим спросом и, соответственно, сдаются по более высоким ставкам, чем удаленные от метро похожие варианты, — рассказывает Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». — Интерес арендаторов к удаленным районам, как правило, повышается после запуска новой станции, а не после озвученных планов». И в любом случае, говорят опрошенные «Домом» эксперты, по качеству жилья новые районы часто выигрывают у сложившихся «спальников», а вот по ставкам могут, особенно первое время, отставать.

Из новых станций метро, которые расположены на окраинах города, можно отметить «Котельники», «Саларьево», «Румянцево», «Ховрино» (последняя еще не открыта, ее планируют ввести в эксплуатацию до конца текущего года), рассказывает Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер-Недвижимость» Rambler&Co. В 2017 году планируется запустить также новые станции «Говорово», «Мичуринский проспект», «Некрасовка», «Новопеределкино», «Очаково», «Рассказовка», «Солнцево».

Наибольшее количество недавно построенных домов, готовых к заселению, расположено у метро «Некрасовка», «Котельники», «Ховрино», «Саларьево», «Румянцево», уточняет Евгения Владимирова.

Диапазон стоимости найма однокомнатных квартир в некоторых районах с новыми станциями метро, открывшимися в 2015 году и намеченными к открытию в 2016-2017 годы (по данным базы объектов «МИЭЛЬ-Аренда», учитываются станции метро и в окраинных районах, и в границах существующей схемы метро):

  • Районы вблизи станции метро «Саларьево»: от 22 до 24 тысяч рублей в месяц
  • Нагатинский затон (станция «Технопарк»): от 28 до 33 тысяч рублей в месяц
  • Ховрино (станция «Ховрино»): до 30 тысяч рублей в месяц
  • Выхино-Жулебино (станция «Котельники»): от 23 до 30 тысяч рублей в месяц
  • Дорогомилово (станция «Минская»): порядка 60 тысяч рублей в месяц
  • Раменки (станции «Ломоносовский проспект», «Раменки»): от 30 до 37 тысяч рублей в месяц
  • Ново-Переделкино (станции «Ново-Переделкино», «Боровское шоссе»): от 25 до 29 тысяч рублей в месяц
  • Западное Дегунино (станции «Верхние Лихоборы», «Селигерская»): порядка 24 тысяч рублей в месяц

Станции «Саларьево» и «Румянцево», продлившие вниз Сокольническую линию, свяжут с Москвой и подмосковные населенные пункты, и долгое время находившийся в изоляции район Солнцево, приводит пример воздействия открытия метро на удобство жизни вдомах района Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood: «Благодаря новым станциям время в пути до центра для местных жителей существенно сократилось — до 30 минут. До этого ближайшей станцией метро была «Юго-Западная», и только до нее можно было добираться по пробкам 30-40 минут. В качестве еще одного примера перспективной конечной станции метро можно назвать «Некрасовку», открытие которой намечено на 2018 год».

Как говорит практикующий риелтор Александр Харыбин, уже сейчас новые районы у недавно открытых или открывающихся в ближайшем будущем станций метро создают серьезную конкуренцию привычным «спальникам». «Уже «выстрелили» подмосковные Котельники и Некрасовка. Новостройки у Борисово и Алма-Атинской очень популярны у съемщиков, а вот таки «спальники», как Орехово, Бирюлево, Домодедовская теперь почти не пользуются спросом, — говорит эксперт. — Новые станции на юго-западе Москвы создают серьезную конкуренцию эконом-рынку районов Университета и Проспекта Вернадского — примерно то же самое произошло в свое время с югом серой ветки метро с открытием Бутовской ветки легкого метро. Сильно обрушила сейчас рынок внизу Калужско-Рижской ветки недавно открытая станция «Новоясеневская» — квартиры в Ясенево стали дешевле. Открытие станции Новокосино обвалило рынок в районе станции Новогиреево, а вот Перово «держится», там мало новостроек и мало квартир в аренду вообще».

Дорога до центра из перечисленных новых районов, подчеркивает эксперт, занимает в районе получаса или чуть больше — вполне комфортные для Москвы сроки. А состояние нового жилого фонда — с его грузовыми лифтами, консъержами в большинстве домов и т.п. — перевешивает, при условии разумных ставок, и ремонты у соседей, и окраинный статус. Последний, впрочем, арендаторов массового сегмента вообще обычно волнует в последнюю очередь.

Да и ремонты вовсе не являются неизбежным злом. В районе станции «Некрасовка», приводит данные Александр Шибаев, как и в Солнцево, много домов с отделкой, что упрощает для собственников процесс сдачи в аренду — не надо заниматься приведением квартиры в порядок. А арендаторам, соответственно, не надо терпеть постоянный ремонтный шум. Уровень ставок в этих районах, говорит эксперт, достаточно бюджетный — 23-25 тысяч рублей в месяц, тогда как в спальных районах, расположенных ближе к центру, это будут уже 30-35 тысяч рублей в месяц.

Если жилье расположено в пешей доступности от метро, время пути до центра Москвы не будет сильно различаться от конечной станции или от станции через 2-3 остановки от нее, этот фактор некритичен для арендаторов, подчеркивает Евгения Владимирова: «Куда важнее наличие инфраструктуры и арендные ставки. Иногда конечная станция для арендатора даже удобнее, так как всегда есть возможность с первого раза попасть в вагон метро. Например, на «Выхино» в час пик это сделать проблематично, а в «Котельниках» — пожалуйста».

Похоже, плюсов у окраинных районов, при условии наличия станции метро в пешей доступности, все-таки больше, чем минусов. Хотя решает, конечно, каждый сам. Напоследок лишь посоветуем поторговаться — особенно, если квартира в новом доме предлагается без отделки. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», обычная сумма скидки при сдаче «под ремонт» составляет 10–20 процентов.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.