Главная | СМИ о нас | Как самостоятельно сдать квартиру в аренду?

Как самостоятельно сдать квартиру в аренду?

31 августа 2016

Осень – высокий деловой сезон, в том числе и для наших отечественных рантье, занимающихся сдачей квартиры в аренду. Как самостоятельно найти нанимателей и какие здесь могут быть подводные камни? Что необходимо прописывать в договоре, а также каким он вообще должен быть? Какую квартиру сдать в аренду проще – в новостройке или в старом доме? Обо всем этом и о многом другом мы поговорили с Марией Жуковой, директором компании «МИЭЛЬ-Аренда».

За год аренда подешевела, за лето – подорожала

- Расскажите, пожалуйста, каково состояние рынка аренды на сегодняшний день?

Мария Жукова. Согласно нашим исследованиям, в июле средняя стоимость аренды квартир эконом-класса относительно июня несколько выросла. Так, например, «однушки» выросли в цене на 1,6% (в среднем, аренда однокомнатной квартиры составляет около 28,9 тыс. рублей в месяц), «двушки» – на 0,8% (37,74 тыс. рублей в месяц), «трешки» – на 2,9 % (46,8 тыс. рублей в месяц). Однако с начала 2016 года средняя стоимость найма однокомнатных квартир увеличилась на 0,23%, а вот двухкомнатных и трехкомнатных наоборот снизилась на 1,2% и 3,8% соответственно.

Если же сравнивать динамику цен за год, то по сравнению с июлем прошлого года средняя стоимость найма однокомнатных квартир снизилась на 3,7%, двухкомнатных – на 4,75%, трехкомнатных – на 5,2%.

- Какая сейчас вилка по аренде, скажем, у «однушек», «двушек» и «трешек» сейчас в доступном ценовом сегменте столицы?

М. Ж. Говоря о ценовой вилке на аренду квартир эконом-класса, стоит помнить о том, что на формирование цены очень сильно влияет престижность района и расположение дома. Например, ценовая вилка на аренду однокомнатных квартир эконом-класса и эконом-плюс в Москве колеблется от 25 до 40 тысяч рублей в месяц. Конечно, в удаленном районе, например, в Жулебино, за 40 тысяч можно снять однокомнатную квартиру в доме бизнес-класса, однако, в центре в старом доме, который относится к эконом-классу, однокомнатная квартира с видом на Кремль также может сдаваться за 40 тысяч.

С двухкомнатными квартирами ситуация складывается аналогичная. В зависимости от местоположения дома и состояния квартиры стоимость аренды колеблется в пределах от 25 до 45 тыс. рублей в месяц, на трехкомнатные – от 30 до 50 тыс. рублей в месяц.

Проживание за ремонт

- В чём специфика сдачи в аренду квартиры в новостройке – легче это или труднее, чем в случае с квартирой в старом доме? Велика ли конкуренция в этом сегменте? Какой совет можно дать тем, кто сдаёт в аренду квартиру в новостройке?

М.Ж. Если под квартирой в новостройке мы понимаем квартиру «в бетоне», без ремонта, то такую квартиру сдать не так просто. В последнее время строительство новых домов ведется довольно активно. Стараясь сэкономить, собственники приобретают квартиры без отделки, а затем выставляют их в аренду. Условия найма таких квартир бывают различные. Часто собственники заключает договор, согласно которому арендатор вообще не платит за проживание или платит незначительную сумму и в счет арендной платы делает ремонт. Причем в договоре четко указывается, что именно, какого качества и в какие сроки должно быть сделано. Также в договоре прописываются условия проживания арендаторов после окончания ремонта.

Однако желающих арендовать такое жилье не очень много, так как заметной выгоды арендатор не ощущает. К тому же бывают случаи, когда после проведенного ремонта собственник разрывает договор и сдает квартиру по более высокой цене.

Сдаются такие квартиры без мебели. Срок аренды обычно составляет не менее 3-5 лет, и найти людей, которые планируют прожить в квартире такое количество времени, сложно.

Если же под квартирой в новостройке мы понимаем квартиру в современном доме с ремонтом, даже и с муниципальным, то на такие варианты спрос есть. Действительно, при прочих равных, арендаторы отдают предпочтения новостройкам. Плюсы новостроек в более современных технологиях домостроения, в улучшенных планировках, развитой инфраструктуре.

Большим преимуществом современных новостроек является предложение квартир уже с отделкой, это позволяет собственнику жилья, который планирует сдавать его в аренду, не вкладываться в ремонт.

Сюрпризы от мошенников

- В почтовые ящики часто бросают листовки или же расклеивают объявления о том, что «добропорядочная семейная пара без детей, животных и вредных привычек снимет квартиру в вашем доме» или «иностранная компания снимет квартиру для своих сотрудников». При прозвоне, конечно, оказывается, что это посредники, которые, что удивительно, готовы идти на любые условия хозяев. Насколько безопасно сдавать квартиру через таких посредников? Кто это вообще такие? Имеют ли они отношение к серьезным агентствам недвижимости?

М.Ж. Такие посредники, конечно, к серьезным агентствам недвижимости отношения не имеют, и для арендодателей могут представлять значительную угрозу. Например, одним из видов обмана собственников является субаренда. Здесь схема выглядит примерно следующим образом. Обманщик арендует квартиру, чаще всего в доме эконом-класса. Подделывает документы и по заниженной стоимости сдаёт её одновременно нескольким арендаторам, которые вносят и арендную плату за первый месяц и залог. При этом обманщики никому из них сразу ключи не отдают, прося об отсрочке, и объясняют это тем, что квартиру надо убрать, вывезти лишние вещи и т.д. В итоге через несколько дней у дверей квартиры собираются обманутые арендаторы. А настоящий собственник квартиры ни о чем не догадывается.

Чтобы избежать такой ситуации, владелец квартиры в договоре найма может закрепить право на посещение квартиры хотя бы раз в месяц. Также можно попросить соседней присмотреть за арендатором и сообщить, если жильцы в квартире сменятся.

- Расскажите, законно ли сдавать квартиры почасово или посуточно?

М.Ж. Да, такая практика есть на рынке недвижимости, однако по нашим оценкам, доля сегмента краткосрочной аренды квартир на общем рынке аренды Москвы не превышает 1%. В специализированные риэлторские агентства за посуточной арендой обращаются крайне редко, скорее всего, арендаторы и собственники находят друг друга через интернет-ресурсы.

В тоже время хочется отметить, что спрос на краткосрочную аренду в Москве довольно высок. Обычно к ней прибегают туристы, приезжающие в Москву на несколько дней. Так как бюджетных гостиниц в столице довольно мало, то краткосрочная аренда квартиры – это хорошая и доступная альтернатива.

Юридически посуточная аренда оформляется так же, как и долгосрочная. Заключается договор найма. В нем прописывается период аренды, размер платы, возможность и условия ее изменения, залоговая сумма, количество проживающих, условия досрочного расторжения договора и посещения квартиры собственником. Также мы советует в договоре прописать штрафные санкции за порчу вещей, а чтобы в дальнейшем не возникло конфликтной ситуации, составить подробную опись имущества с указанием всех имеющихся на момент составления договора дефектов.

Арендная ставка посуточной аренды квартиры заметно выше, чем при долгосрочной. Однако собственники предпочитают именно долгосрочную аренду краткосрочной. И причин здесь несколько. При посуточной аренде жильцов надо искать чаще, чем при долгосрочной, что требует от собственника дополнительных усилий. К тому же каждый день простоя квартиры уменьшает доход от аренды. Также возрастает риск порчи имущества. Как показывает практика, арендаторы, которым предстоит проживать в квартире долго, аккуратнее относятся к жилью и к вещам. К тому же после каждого арендатора квартиру необходимо убрать, постирать постельное белье, а в случае порчи мебели провести еще и ремонт.

Договор аренды – лучшая защита для обеих сторон

- Некоторые хозяева не хотят заключать стандартный договор с жильцами, а предлагают им подписать договор безвозмездного пользования квартиры (чтобы самим не платить налоги). Какие последствия для собственников квартиры может иметь заключение такого договора?

М.Ж. Специалисты компании «МИЭЛЬ-Аренда» всегда настоятельно рекомендуют сторонам арендных отношений подписывать именно Договор аренды, который является юридически значимым документом. Его принимают к рассмотрению суды и другие инстанции. Также очень важно, чтобы данный договор был составлен грамотно, были максимально подробно и четко прописаны все условия проживания во избежание в будущем конфликтных ситуаций: количество жильцов, период и стоимость аренды и порядок передачи денег владельцу квартиры, оплата коммунальных платежей, условия посещения собственником квартиры, условия проведения ремонтных работ и досрочного расторжения договора. Также мы советует вносить в договор информацию о том, возможно ли в квартире проживание животных или нет.

Условия внесения коммунальных платежей указываются в договоре аренды в обязательном порядке.

Конечно, в жизни встречаются случаи, когда между арендатором и арендодателем может возникнуть конфликт из-за нарушения правил договора аренды. Лучше, если ситуацию удастся разрешить мирным путем. Если не получается, тогда стоит обратиться в суд, предъявив договор аренды и доказательства того, что прописанные в нем правила были нарушены.

Если договор отсутствует или произошедшие нарушения в нем не были прописаны, то такие вопросы регулируются на основе текущего законодательства.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.