Главная | СМИ о нас | Арендный бизнес: доходов все меньше

Арендный бизнес: доходов все меньше

7 февраля 2017

На протяжении многих лет наличие «лишней» квартиры в Москве воспринималось как гарантия безбедной жизни. Недвижимость, которую можно сдать в аренду – это как корова в крестьянской семье: не даст Буренка-кормилица с голоду помереть! Но года примерно с 2014-го эта отлаженная схема стала сбоить. Арендные квартиры, конечно, продолжают приносить доход – только доход этот стремительно сокращается. Как живется сегодня московским рантье – эту тему решил изучить «Соб.ру».

Новости: грустные и ужасные

Последние годы постоянно «радовали» пресс-релизами риэлторских компаний о том, как снизились арендные цены. Как говорит Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда», по итогам минувшего года (сравниваем декабрь-2016 с декабрем-2015) однокомнатные квартиры эконом-класса подешевели на 2,13%, двухкомнатные – на 5,27%, а трехкомнатные – на 6,36%. В итоге средняя «однушка» в столице (традиционно воспринимаемая экспертами рынка как эталонная единица – что-то вроде доллара на ММВБ или барреля нефти) стала стоить менее 30 тыс. руб. в месяц – если точнее, то 29,72 тыс. руб. Обратим внимание, что снижение фиксируется в рублях – то есть деньгах, которые сами весьма и весьма подвержены инфляции. Ситуация складывается парадоксальная: на рубль можно купить все меньше и меньше, а рублей этих родная квартира-кормилица приносит… также все меньше и меньше.

Нет у специалистов рынка и особых расхождений в вопросе о том, с чего начались эти проблемы – все дружно указывают на 2014 год. «Закат московской аренды как доходного бизнеса в существенной степени начался с активного ухода арендаторов-экспатов, - отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – Несомненно, параллельно уменьшался и поток россиян, поскольку с введением санкций существенно снизилось количество новых проектов, производств, начался кризис. Определенную долю в этот процесс добавили и власти, «своевременно» ударив по малому бизнесу в сфере торговли, перевозок и т.д. Модные словечки об образовании кластеров, импортозамещении и т.д. сами по себе оказались не более чем словами, по крайней мере, применительно к росту числа арендаторов».

Доходность: ниже банковского депозита

Возможно, кому-то (в первую очередь гражданам, не имеющим квартиры) арендные ставки и не кажутся очень низкими. Дескать, поди плохо – получай просто без хлопот 30 тыс. руб. в месяц! Однако стоит произвести расчеты, учесть необходимые расходы и траты – и арендный бизнес оказывается сплошным недоразумением.

Недорогую однокомнатную квартиру на окраине Москвы сегодня можно купить за 5 млн. руб., а сдать – за 25 тыс. в месяц. Поделив второе на первое, получаем доходность 0,5% - это в месяц, а годовых выходит всего 6%. Напомним, эту цифру еще надо скорректировать на квартплату (ее по существующим на нашем рынке традициям платит хозяин) – в общем, доход «нетто» приближается к 20 тыс. руб., а доходность всего «бизнеса» (без кавычек тут явно не обойтись) приближается к 4,8% годовых…

Похожий пример приводит и Мария Жукова: приобретаем двухкомнатную квартиру в панельном доме в спальном районе (55 кв. м, 7 млн. руб. цена) и сдаем ее примерно за 40 тыс. руб. в месяц. Доходность (с поправкой на квартплату) составит порядка 6% в год. А ведь нужно еще учитывать возможность простоев (одни арендаторы съехали, другие еще не заселились), необходимость хотя бы иногда делать в квартире ремонт – все это в итоге выводит доходность на уровень «фантастических» 4-5%.

Чуть лучше прочих, говорит Вадим Ламин, чувствуют себя владельцы небольших современных квартир в центре – им чаще всего удалось хотя бы сохранить прошлогоднюю арендную ставку. Однако с учетом увеличивающих расходов на содержание недвижимости (квартплата, налоги на имущество) доходность все равно снижается. Сегодня она не превышает 6% чистыми, т.е. заметно уступает тому, что предлагают на депозитах банки. Причем самые лучшие и надежные!

Налоги: спящая угроза

В свое время много было много разговоров о том, что надо бы сдающих квартиры «вытащить из тени». Дескать, арендодатели совсем зажрались, извлекают из своей недвижимости огромные барыши – надо бы, чтобы они стали делиться своими доходами с государством. Хотя с «огромными барышами» сейчас трудности (см. выше), формально сторонники этой точки зрения правы: с любого своего дохода частное лицо должно отдавать 13% подоходного налога.

На практике ситуация остается такой «замороженной». «Мне кажется, что ситуация изменилась несильно: увеличение законопослушности населения не наблюдается, - отмечает Вадим Ламин. – И государство этот вопрос не педалирует – все осторожничают». Что – добавим мы уже от себя – совершенно не исключает возможности «педалирования» - в случае, если надобность у государства в деньгах станет еще больше.

…Завершая тему налогов, нельзя не сказать еще об одном – рекомендациях арендодателям стать индивидуальными предпринимателями (ИП), что позволит платить налоги по ставке не 13% (как «физики»), а только 6%. Рекомендация эта – как бы помягче – очень спорная. Да, приведенные выше цифры правильно – только физическое лицо платит только 13%, а ИП – 6% плюс фиксированные выплаты, на сегодня около 30 тыс. руб. в год. Одним словом, становиться ИП имеет смысл только при больших оборотах, когда сумма от сдаваемой вами недвижимости превышает 100 тыс. руб. в месяц.

«Динозавры» и покупатели впрок

Поскольку доходность аренды унизительно мала, на этом рынке практически не осталось профессионалов. «Многие продали квартиры и ушли в другие финансовые инструменты, - сказал по этому поводу один из наших консультантов. – Покупок квартир с целью сдачи в аренду не замечено».

Кто же остался? Во-первых, люди, традиционно занимающиеся арендой – и ничего кроме нее не знающие и не умеющие. Часто это те, кто квартиру не покупал, а получил ее каким-то иным способом – например, по наследству или в качестве приданного при вступлении в брак. Продавать жалко, понимания того, что делать с появившейся крупной суммой (банк? рынок акций?) нет. Вот и продолжают сдавать – что называется, по инерции… Другая более-менее крупная категория – «покупатели впрок». Например, у человека есть ребенок лет 12. Понятно, что лет через 8-10 этот ребенок захочет отселиться – и заботливые родители уже сейчас (возможность есть!) покупают ему квартиру. Но в настоящий момент квартира не нужна, поэтому ее решают «пока посдавать» - до совершеннолетия чада.

Умножение делением

Пытливый ум арендодателей постоянно бьется над вопросом о том, как можно выжать из имеющейся квартиры побольше. Самая частая рекомендация – сдавать не на длительный срок, а посуточно. Выгода вроде бы очевидна: объект, способный приносить в долгосрочной аренде тысяч 30 в месяц, на сутки может быть сдан за 2-2,5 тыс., т.е. эффективность оказывается просто волшебной. Но это – как часто бывает – только до более обстоятельного изучения проблемы. Краткосрочная аренда подразумевает траты (на рекламу своего объекта, ежедневное приведение в порядок после отъезда очередных постояльцев). Выше будет износ квартиры, факт такого использования не скроешь от надзорных органов. Неизбежны простои – и неполученная прибыли в эти периоды. А главное – необходимость постоянных хлопот: хозяин то показывает квартиру одним, то принимает ключи после отъезда других. В общем, краткосрочная аренда – это практически «работа на полную ставку» рядом с собственной квартирой, что-то вроде частного извоза на личном автомобиле.

Что до других хитростей, то они строятся в основном на идее сделать ремонт подешевле. О любопытном варианте рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». По ее словам, имеет смысл разделить квартиру – вместо одной сделать две. «Некоторое время назад один владелец квартиры регулярно выкладывал в соцсети ее фото в ходе подготовки к сдаче, - говорит эксперт. – Идея заключалась в том, что из двухкомнатной квартиры он сделал две квартиры-студии: в каждой имелся и собственный санузел с душевой кабинкой, и собственный уголок-кухня. Прежний вход в квартиру оказался входной дверью в общий мини-тамбур». В итоге, отмечает Ирина Доброхотова, вместо одной «двушки», которую можно было бы сдать максимум за 40 тыс. руб. в месяц, получились две отдельные квартирки, каждая из которых сдавалась за 25 тысяч.

В общем, в основу здесь взят общеизвестный факт, что небольшие квартиры всегда более востребованы.

Перспективы: не очень радостные

В основном надежды игроков арендного рынка связаны с возможной нормализацией отношений России с окружающим миром. Все ждут, когда снимут санкции, начнет расти экономика, вернутся долгожданные экспаты с твердой валютой в кармане… Но даже в этом случае прежние золотые времена московских рантье вряд ли вернутся в полном объеме. Прежде всего потому, что в последние годы понастроено очень много нового жилья – а значит, среди сдающих сохранится очень сильная конкуренция.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?

МЫ МОЖЕМ И УМЕЕМ ВСЁ!
28 ЛЕТ БЕЗУПРЕЧНОГО СЛУЖЕНИЯ РИЭЛТОРСКОМУ ДЕЛУ – ТОМУ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ.
«МИЭЛЬ» – КОМПАНИЯ ПОЛНОГО ЦИКЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ.

 

ВЫБЕРИТЕ РЕГИОН

Есть вопросы? Позвоните нам: +7 495 777 33 77
или отправьте вопрос на info@miel.ru,
и вы получите профессиональный ответ в течение 15 минут!