Главная | СМИ о нас | Договор найма: зачем он, и что в нем?

Договор найма: зачем он, и что в нем?

8 февраля 2017

То, что приобретение квартиры сопровождается подписанием и госрегистрацией множества документов, возражений участников сделки никогда не вызывает: все понимают, что дело тут серьезное… С арендой иначе - снимающие квартиру иногда хотят поменьше «возиться с бумажками», полагая, что устных договоренностей с противоположной стороной будет вполне достаточно. Насколько такая позиция разумна - с этим вопросом попытался разобраться «Соб.ру».

На случай возможных «разборок»

Интересующий нас вопрос прямо упоминается в законах - в частности, в Гражданском кодексе (ГК) РФ имеется глава 35 «Наем жилого помещения». Целых 18 статей (ст. 671-688), посвященных различным аспектам данной темы. Главное же сформулировала Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»: согласно ГК, официальным документом считается договор, заключенный двумя сторонами - наймодателем и нанимателем. Он заключается в простой письменной форме и в большинстве случаев не требует нотариального заверения или государственной регистрации. «Договор найма - это гарантия для обеих сторон, - подчеркивает Мария Жукова. - Документ имеет юридическую силу, предполагает ответственность и защищает права обеих сторон. Договор найма принимается к рассмотрению в судах и других инстанциях».

«Никакие устные договоренности между сторонами сделки найма жилья юридической силы не имеют, - подтверждает Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». - Только документы - договор найма жилого помещения, заверенный подписями нанимателя и наймодателя с указанием их паспортных данных, расписки в получении оплаты, выполнении других обязательств сторон и т. д. - могут быть действенными при судебном разбирательстве». При этом, продолжает эксперт, статистика показывает, что в 60% случаев наниматели и наймодатели не проявляют интереса к тому, чтобы зафиксировать на бумаге появившиеся в процессе переговоров дополнительные договоренности, составить расписки в получении арендной платы и т. д.

В качестве иллюстрации важности договора можно привести такой случай. Владелец квартиры сдавал ее (без составления каких-либо документов), а после отъезда жильца получил счет от интернет-провайдера за пользование интернетом и кабельным телевидением на несколько тысяч рублей. Провайдер, естественно, настаивал на том, что услуги поставлялись в квартиру по такому-то адресу - следовательно, заплатить должен владелец этой квартиры. Для того, чтобы убедить его в обратном (договор составлен с физическим лицом, указавшим свои паспортные данные в договоре - его и «прессуйте»), хозяину квартиры пришлось изрядно потрудиться и даже пригрозить судом. В общем, история оказалась бы гораздо более простой, если бы владелец квартиры имел на руках документальное подтверждения того, что недвижимость сдавалась…

Условия: мелочей тут нет!

Какие пункты обязательно должны быть в договоре найма? Прежде всего, конечно, те, которые требует указать законодательство. «Чтобы подписанный сторонами договор найма был признан действительным, в нем должны быть указаны существенные условия, - перечисляет Кирилл Кокорин, юрисконсульт Департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

- наименование передаваемого в наем жилого помещения, его характеристики и точный адрес (пример: жилое помещение в виде 3-комнатной квартиры общей площадью 100 кв. м, расположенной по адресу: город Москва, ул. Ивановская, дом 5, корпус 5, квартира 5);

- точные данные нанимателя и наймодателя: их ФИО, паспортные данные, регистрация по месту жительства;

- данные документов, подтверждающих права собственности наймодателя;

- размер платы за наем квартиры, порядок и сроки расчетов;

- срок действия договора найма (в случае отсутствия указания срока найма договор будет считаться заключенным на 5 лет);

- данные граждан, которые будут проживать совместно с нанимателем;

- подписи нанимателя и наймодателя».

При условии соблюдения данных условия, отмечает Кирилл Кокорин, договор найма вступает в законную силу с момента его подписания сторонами.

Однако, как подчеркивали опрошенные нами эксперты, есть еще ряд моментов. Их включение в договор найма вроде необязательно (т.е. ГК и прочие законы этого не требуют), однако наличие этих пунктов гарантируют сторонам спокойную жизнь. В их числе:

- порядок и основания досрочного расторжения договора по инициативе или вине любой из сторон;

- ответственность сторон - как за недостатки объекта, так и за причиненный ущерб. Этот пункт обычно перечисляет штрафные санкции для нанимателя и для наймодателя;

- возможность содержания домашних животных;

- ответственность и порядок урегулирования ущерба, причиненного третьим лицам (соседям);

- запрет или право для нанимателя сдавать квартиру по договору поднайма третьим лицам;

- количество и порядок посещений собственником квартиры (с предварительным уведомлением нанимателя или без);

В договоре должно быть прописано внесение залоговой суммы, которая будет обеспечивать сохранность квартиры и имущества, и порядок возврата ее по истечении срока действия договора.

…Одним словом, при составлении договора найма действительно нет мелочей. Чем более детальный и предусматривающий все возможные ситуации документ будет составлен - тем меньше вероятность того, что какая-то конфликтная ситуация возникнет впоследствии.

Сроки: волшебный «почти год»

Как уже было сказано выше, договор найма может быть заключен на любой срок до пяти лет. Однако на нашем рынке в ходу другая практика: чуть меньше года. Это может быть и 11 месяцев, и даже год без нескольких дней - скажем, 20 февраля года нынешнего заключается договор до 18 февраля 2018-го. Объяснение этом странноватому на первый взгляд феномену есть, и очень простое. «При найме сроком от 1 года необходима государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, которое возникает на основании договора найма - речь идет об условиях, стесняющих собственника сдаваемой квартиры при пользовании и распоряжении ею, - говорит Кирилл Кокорин. - Естественно, граждане стараются избежать дополнительных хлопот».

Если по истечении данного срока стороны довольны друг другом, они могут продлить действующий договор. Для этого составляется новый договор - в нем перечисляются те условия, которые изменились (например, стороны пересмотрели размер платы за наем).

Договоры от агентств: прочитать все-таки стоит…

При найме квартиры через риэлтора (а это, на наш взгляд, самый разумный путь: комиссионные не так высоки, а беды и опасности, от которых убережет профессионал, многочисленны) сторонам предлагается типовой договор. Опрошенные нами эксперты, естественно, высоко оценили качество этих документов. Дело тут не в саморекламе, а в том, что агентства действительно имеют солидный опыт работы, за время которой все нюансы их документов прошли многократную «обкатку».

«Договор, который предоставляет своим клиентам компания «МИЭЛЬ-Аренда», учитывает все важные аспекты, он разработан так, что защищает интересы обеих сторон, - отмечает Мария Жукова. - Например, если хозяин квартиры попытается досрочно выселить жильца исключительно по своей прихоти, в договоре найма предусматриваются штрафные санкции за это. В договоре указано за какой период времени и в каком виде каждый из участников арендных отношений может расторгнуть договор досрочно, а также порядок возврата денег за оплаченный и не прожитый период, а также залоговой суммы».

«Благодаря 25-летнему опыту компании на рынке, нам известны все «камни преткновения» при найме жилья, поэтому в договорах учтены абсолютно все пункты и прописаны все условия, - подтверждает Кирилл Кокорин. - Кроме того, мы заинтересованы в продолжительном сотрудничестве со своими клиентами, поэтому важное значение имеет поддержание собственного высокого статуса. «ИНКОМ-Недвижимость» проводит сопровождение клиентов в течение всего срока действия договора найма: специалисты оказывают содействие в урегулировании разного рода конфликтов, проводят консультирование, в том числе и по юридическим вопросам и т.д., то есть участники сделки не остаются наедине со своими вопросами и проблемами, они всегда могут рассчитывать на профессиональную помощь».

Однако даже с учетом сказанного, специалисты посоветовали не подписывать ничего не глядя, а внимательно читать все пункты предлагаемого договора.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?

МЫ МОЖЕМ И УМЕЕМ ВСЁ!
28 ЛЕТ БЕЗУПРЕЧНОГО СЛУЖЕНИЯ РИЭЛТОРСКОМУ ДЕЛУ – ТОМУ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ.
«МИЭЛЬ» – КОМПАНИЯ ПОЛНОГО ЦИКЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ.

 

ВЫБЕРИТЕ РЕГИОН

Есть вопросы? Позвоните нам: +7 495 777 33 77
или отправьте вопрос на info@miel.ru,
и вы получите профессиональный ответ в течение 15 минут!