Главная | СМИ о нас | Рентное жильё в мегаполисе окупится через 15-17 лет

Рентное жильё в мегаполисе окупится через 15-17 лет

16 октября 2017

«Разумная Недвижимость» уже писала, какой, по мнению экспертов, должна быть идеальная квартира для сдачи в аренду. Сегодня мы поговорим о том, через какое время инвестор сможет окупить затраты на приобретение рентного жилья, и на какой уровень дохода он может рассчитывать.

Срок окупаемости

Время, за которое окупятся затраты на квартиру, напрямую зависит от её стоимости.

-Средний срок окупаемости квартиры экономкласса составит порядка 18 лет. Но чтобы просчитать точно, надо понимать, за сколько это жильё куплено и какие вложения сделаны в ремонт. Если приобретён совсем не дорогой вариант, в который фактически ничего не вложили и выставили на рынок за 20 тыс. рублей в месяц, то есть вероятность, что срок окупаемости такого варианта будет меньше, чем дорогой квартиры с шикарным ремонтом. Так как и налог на недвижимость в данном случае меньше, и простой таких недорогих объектов минимален. Если же была приобретена дорогая квартира и в ней произведён дорогостоящий ремонт, то чтобы понять срок её окупаемости, нужно оценить ряд факторов. В частности, за какую сумму квартира будет сдаваться, как быстро она будет находить арендаторов, как долго будет простаивать, как часто там придётся обновлять ремонт, и во что выльется сумма налога, - комментирует директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

Другие эксперты приводят следующие цифры.

-Срок окупаемости по Москве и Санкт-Петербургу примерно одинаковый: бизнес-аренда - от 15 лет, совместная аренда - от 20 лет, эконом - от 18 лет, - говорит коммерческий директор агентства недвижимости «РЯДОМ» Денис Крючков.

По словам директора по развитию A-Invest (входит в холдинг AAG) Евгения Везена, срок окупаемости рентной квартиры составит 7-12 лет в зависимости от совокупности факторов. А генеральный директор VSNRealty Яна Глазунова считает, что такая недвижимость станет приносить доход через 15,5-17 лет.

Доход инвестора

На какой доход стоит ориентироваться инвестору, вложившему средства в рентное жильё? И как его правильно посчитать с учётом затрат - налоги, текущий ремонт и прочее?

-Затраты на налоги считаются просто - 6% от платежа. Но вопрос в том, включены ли коммунальные платежи в аренду, какая мебель в квартире и как она изнашивается. Доход начинается после полной окупаемости всех затрат на «упаковку» объекта плюс дополнительно возникающие нагрузки в процессе аренды (от 10% до 30%), - рассказывает Денис Крючков.

Эксперт привел в пример расчёты по сдаче дорогой недвижимости в бизнес-аренду.

Объект - двухкомнатная квартира, площадь 80 кв. м, стоимость 1 кв. м 350 000 руб., общая цена лота 28 000 000 руб.

Стоимость отделки и меблировки 105 000 руб. на кв. м или 8 400 000 руб. (дизайн, строительно-монтажные работы и меблировка).

Итого цена лота под аренду - 36 400 000 руб. или 455 000 руб. на кв. м.

Сдача в аренду - 250 000 руб./мес. За минусом налога 235 000 руб. Резервные расходы 15%. Итого 197 500 руб.

36 400 000 / 197 500 = 184 месяца (или 15 лет).

После этого срока доход составит 197 500 руб./мес.

Яна Глазунова считает, что инвестор может рассчитывать на доход в 5-7% годовых от суммы, вложенной в квартиру. Примерно о таких же цифрах говорит и Мария Жукова. По её словам, в России уже достаточно долгое время доходность от аренды невелика и сегодня составляет не более 4-7%.

Эксперт рассмотрела варианты квартир экономкласса в спальном районе Москвы недалеко от метро.

Объекты - однокомнатная квартира, площадь 36 кв. м, с кухней 10 кв. м на 10-м этаже панельного дома рядом с метро «Текстильщики» или однокомнатная квартира площадью 38,5 кв. м, с кухней 9 кв. м на 1-м этаже современного 16-этажного дома рядом с метро «Пятницкое шоссе».

Стоимость таких квартир начинается от 6 млн руб.

Стоимость аренды - 30 тыс. рублей в месяц.

Годовой доход после уплаты налога составит 313 200 руб. Доходность - 5,06% в год.

Евгений Везен отмечает, что доход от сдачи квартир в аренду в Санкт-Петербурге может составлять немногим больше ставки в банке, однако в банке по основной сумме и риски выше (только лимит выдачи при банкротстве).

-Подсчёт дохода нехитрый - рассмотрим недвижимость минимальной площади. По апартам - это выручка минус коммунальные услуги 5000-7000 руб. (примерно в 1,5 раза больше, чем по жилью), налог, исходя из ставки для нежилых объектов, - 2%. По квартирам - выручка минус коммунальные услуги 3000-5000 руб., текущий ремонт и меблировка, налог 300-500 руб., - комментирует эксперт.

Таким образом, в данный момент рентное жильё в мегаполисах окупается в среднем 15-17 лет, а доход инвестора-рантье варьируется в диапазоне 5-7%.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.