Главная | СМИ о нас | Жилье за цифру

Жилье за цифру

13 июня 2018

Чтобы купить в Эстонии за цифровые деньги реальную недвижимость, россиянам нужно получить «электронное резидентство» страны.

Сделки с любой недвижимостью с использованием криптовалюты разрешены в американских штатах Нью-Йорк, Калифорния и Флорида. Без проблем купить с ее помощью жилье, арендовать офис или магазин можно в Англии, Швейцарии, Эстонии и эмирате Дубай (ОАЭ). Покупатели соглашаются на такой вариант расчетов: сделки считаются безопасными, легальными и совершаются быстрее традиционных. Помимо экономии времени такой способ позволяет нерезидентам ЕС легализовать инвестиции и избежать уплаты налогов.

Чаще всего в расчетах используются две наиболее крупные по капитализации виртуальные монеты: биткойн и эфириум. В цифровых финансах биткойн, как и доллар в мире фиатных денег, является глобальным средством расчета, именно в нем большинство трейдеров фиксируют прибыль. Эфириум благодаря смарт-контрактам гарантирует безопасность и оперативность.

В последнее время частных покупателей недвижимости заинтересовали проекты, ориентированные не на спекуляции и майнинг, а исключительно на платежи. Так, платформа Ripple, технически опередившая такие привычные способы денежных переводов, как SWIFT и Western Union, уже потеснила позиции японских и корейских банков, закрепившись в топ-3 крипторынка.

В этом году популярным виртуальным деньгам вызов бросили несколько амбициозных стартапов. В Юго-Восточной Азии бум IOS. Китайцы активно проводят сделки по покупке квадратных метров с помощью этих токенов. В Западной Европе (особенно в Скандинавии при посредничестве агентства недвижимости Just-Sold) за короткий срок завоевал авторитет стартап Coinify. Эта датская цифровая валютная платформа позволяет проводить криптовалютные платежи клиентам из 115 стран.

В Восточной Европе в фаворитах значится проект Sphere. Как сообщил один из его руководителей – юрист Дмитрий Лунин, децентрализованная площадка создана для c2c-, b2b-, b2c-платежей с открытым исходным кодом. Его главная особенность – SPH обеспечен материальным активом, ETF или инвестзолотом 999.99, которые хранятся в депозитариях банков Франкфурта, Таллина и выступают как средство обмена. Цена одного токена равна одной тройской унции, определяемой по курсу LBMA на момент покупки или продажи. Sphere из-за привязки к золоту обладает низкой волатильностью, поэтому стартап в первую очередь привлек внимание риэлторов и страховщиков.

Купить в Европе за цифровые деньги жилую и коммерческую недвижимость несложно, даже выезжать за рубеж не нужно. Россиянам проще всего это сделать в одном из генконсульств Эстонии (Москва, Санкт-Петербург и Псков), получив e-residence. Виртуальное резидентство этой страны стоит 500 евро. Заполнив заявку, сдав биометрические данные (отпечатки пальцев, сетчатка глаза) и образец подписи, нерезидент ЕС после недолгой проверки получает ID-карточку. Электронная цифровая подпись открывает перед инвестором широкие возможности в юрисдикции Евросоюза. Если он, конечно, не находится в красном циркуляре Интерпола или под персональными санкциями. Например, можно подписывать все документы, в том числе налоговые, в любой точке мира. Это касается не только покупок недвижимости, можно открыть фирму, счет в банке и т. п. Но визу на въезд в Эстонию такое резидентство не обеспечивает.

С получением e-residence все сделки нерезидента на территории ЕС становятся легальными. После идентификации его личности не нужно доказывать налоговикам Евросоюза происхождение капитала. Это актуально, после того как США и ЕС резко ужесточили контроль за перемещением капитала россиян из офшоров. Многие банки в Прибалтике и на Кипре фактически прекратили работу с гражданами России, заморозив их средства на счетах. Запреты негативно отразились на локальных рынках недвижимости. Особенно это заметно в Латвии, Литве, Эстонии, Чехии и Англии. В Лондоне после дела Скрипаля начали выдавать ордера на арест российского имущества сомнительного происхождения.

E-residence позволяет покупателям обойти эти заслоны. Не нужно при покупке выезжать на территорию ЕС на собеседование и объяснять настороженным еврочиновникам происхождение денег, отвечать на другие неприятные вопросы. Сейчас сделки с фиатными валютами (евро, доллары) дороже и длительнее, чем сделки при помощи цифровых монет.

Покупка за криптовалюту домов, квартир, складов и отелей позволяет сэкономить на налогах. Как объяснили в налогово-таможенном департаменте Эстонии, согласно законодательству ЕС (постановление С-264/14 и документ № 892 комитета ЕС от 4.02.2016) сделки с криптовалютой считаются свободными от налога с оборота и НДС. Таким образом, при покупке на территории Евросоюза недвижимости за криптовалюту налоги не взимаются. Данное правило действует не только в отношении физлиц, но и юрлиц.

«В Эстонии вообще нет налогов на недвижимость. Имущество физических и юридических лиц хорошо защищено: забрать недвижимость можно только через процедуру банкротства. Других вариантов нет. Но тем, кто хочет зафиксировать прибыль в бизнесе или продать актив, нужно заплатить налог на дивиденды – около 21%», – сообщил Руслан Гулида, ведущий эксперт таллинского отделения RE/MAX, одной из крупнейших международных сетей по торговле недвижимостью.

Схема сделки выглядит так: инвестор за рубли, евро или доллары покупает токены: биткойны или Sphere с его золотым фиксингом. Потом делает заказ местному риэлтору и покупает или берет в аренду понравившийся объект за криптовалюту. Все акты, валидированные нотариусами и юристами, отражаются в смарт-контрактах, которые в ЕС считаются действительными. Споры решаются при помощи арбитража ad hoc. «Первый дом за биткойны был продан у нас в 2013 г. Гражданин Финляндии, владелец криптофермы, купил за сумму, эквивалентную 1 млн евро, дачу под Таллином», – рассказал Гулида. «Наша компания давно принимает криптовалюту в качестве оплаты при покупке недвижимости. Чаще всего это происходит в Англии. С помощью биткойна и Sphere мы готовы продавать и сдавать в аренду недвижимость в 95 странах нашего присутствия», – говорит он.

В России такие сделки пока в диковинку. Первыми в РФ год назад выставили на продажу жилье за биткойны и эфириумы подмосковные застройщики: отличился M9 Development. Интересно, что многие топ-менеджеры этой компании сами активно занимаются добычей и торговлей криптовалютами. За 55 биткойнов в поселке «Радость» на Новорижском шоссе у них тогда можно было купить кирпичный дом площадью 115 кв. м (в рублевом эквиваленте – около 9 млн руб.). Как сообщил управляющий партнер M9 Development Максим Морозов, эксперимент привлек внимание покупателей. «Нам позвонили более 40 человек. Из них 10 доехали до коттеджей и потом до нашего офиса в сопровождении юристов. Многих отпугнула сложная схема сделки. В российском законодательстве нет соответствующих норм. Поэтому договоры, основанные на опционах и зачете взаимных требований, готовили юристы из Швейцарии. К сожалению, не все российские юристы смогли разобраться в нюансах международного финансового права. В итоге купили дома только четверо. Но расчеты прошли в рублях: мы просто выкупили у покупателей биткойны по курсу», – рассказал Морозов. По его словам, все сделки проходили на высоком эмоциональном подъеме: «Шутка ли, люди купили биткойны еще по курсу $150–200, а уже через пару лет, когда стоимость цифровых активов выросла в 15–20 раз, до $3000–4000, приобрели дома стоимостью от 15 млн до 25 млн руб. В общем, наварились неслабо».

Владельцы криптоферм и трейдеры охотно фиксируют прибыль и в столице. Например, много шума на рынке жилья наделал покупатель апартаментов в «Москва-сити» за токены. Правда, и в этом случае расчеты по покупке объекта стоимостью около 40 млн руб. прошли также в рублях.

Несколько попыток провести похожие сделки было отмечено и на вторичном рынке. В августе прошлого года за 3000 биткойнов готовы были реализовать эксклюзивный коттедж в подмосковном поселке Николино. Сейчас за биткойны согласны продать особняк на Рублево-Успенском шоссе. Собственник выставил на продажу трехкомнатную квартиру площадью 114 кв. м в центре Москвы, в ЖК премиум-класса «Баркли парк» на улице Советской Армии, 6, с возможностью оплаты биткойнами, сообщили в Savills. Как объяснила PR-директор агентства Оксана Кобзарева, «сегодня многие владельцы элитного жилья декларируют намерение рассматривать вариант продаж с расчетами в криптовалюте, но дальше деклараций дело не идет: в России нет законодательной базы для таких сделок».

«К нам обращалось несколько клиентов с предложением провести сделку по продаже и покупке жилой недвижимости в Москве и Подмосковье с помощью криптовалюты. Но это были единичные случаи», – говорит управляющий директор «Метриум премиум», участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов. По его словам, накануне Нового года реальная сделка сорвалась из-за того, что криптоактив покупателя за несколько дней обесценился сразу на 40%, пришлось все отложить до лучших времен. «Спрос и предложение на расчеты в криптовалютах практически на нуле», – подтвердил управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.

Развитие необычного инструмента тормозят и российские законы. «Расчеты за приобретение недвижимости в нашей стране должны производиться в рублях, даже если в ценнике указан долларовый эквивалент. Поэтому в краткосрочной перспективе мы не ожидаем массового появления покупателей с криптовалютой на российском рынке недвижимости», – говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергей Шлома. «Чтобы сделки с использованием криптовалюты стали массовыми в РФ, должна быть понятна структура таких взаиморасчетов. Сейчас у покупателя есть два проверенных рабочих инструмента: аккредитив и банковская ячейка. С криптовалютой не ясно, какая платежная платформа будет выполнять функции банка, насколько ей можно доверять. Неизвестно и в какой момент происходит расчет: до или после перерегистрации права собственности», – рассуждает Менжунов.

В Европе расчет по сделкам с цифровыми монетами происходит до перерегистрации права собственности. Что дает уверенность покупателю? В большинстве стран ЕС за чистоту сделки своим имуществом отвечает нотариус.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.