Главная | Услуги «МИЭЛЬ» | Продажа загородной недвижимости: коттеджи, дачи, таунхаусы, дома, земельные участки

Продажа загородной недвижимости: коттеджи, дачи, таунхаусы, дома, земельные участки

Эксперты "МИЭЛЬ" успешно осуществляют сделки купли-продажи на рынке загородной недвижимости. Наши специалисты обеспечат грамотное юридическое сопровождение сделки, оперативно соберут и подготовят все необходимые документы, обеспечат государственную регистрацию перехода права собственности на объекты загородной недвижимости.

Специалисты "МИЭЛЬ" оказывают весь спектр услуг по продаже загородной недвижимости, в том числе:

  • Выезд эксперта на объект
  • Профессиональные консультации
  • Рыночная оценка объекта недвижимости
  • Индивидуальная программа продажи объекта недвижимости
    • Организация и проведение показов объекта
    • Индивидуальная программа маркетингового продвижения объекта (СМИ, Интернет, виртуальные туры и пр.)
    • Размещение информации об объекте в специализированной базе данных "МИЭЛЬ", на сайте www.miel.ru
  • Анализ состояния рынка
  • Консультирование продавца по вопросам продажи загородной недвижимости
  • Правовая экспертиза объекта недвижимости
  • Оформление прав собственности на объект
  • Проведение и сопровождение сделок любой сложности
    • Ведение переговоров в интересах и от имени продавца
    • Организация подписания предварительных договоров, соглашений о задатке, авансе и пр.
    • Сбор и подготовка документов для проведения сделки
    • Организация взаиморасчетов по сделке
    • Организация составления договоров купли-продажи в простой письменной или нотариальной формах
    • Подача документов на государственную регистрацию сделки и перехода права и получение документов
    • Оптимизация налогов
  • Проведение сделок с ипотечной составляющей (залог имущества)

Квалифицированные специалисты компании составят индивидуальный план продажи объекта и разработают для него эффективную рекламную стратегию.

Все предложения недвижимости делятся по внутренней классификации на эконом, бизнес и элитные объекты. Для каждого из предложенных на продажу вариантов специалистами "МИЭЛЬ" разрабатывается комплекс мероприятий для того, чтобы продавец и покупатель как можно скорее нашли друг друга. Сюда относятся план маркетинга, который описывает способы рекламы (в каких формах и СМИ будет представлен объект), требуется ли создание виртуального тура и иные вопросы продвижения.

Возможна разработка особых рекомендаций, в зависимости от пожеланий клиентов и оригинальности конкретного объекта недвижимости.

Документы необходимые для регистрации сделки (отчуждения имущества и перехода права на объект необходимы):

  • правоустанавливающие документы на имущество (договоры, постановления, иное);
  • правоподтверждающие документы на имущество (свидетельства о регистрации прав);
  • документы описания имущества (выписка из государственного земельного кадастрового со стоимостью и выписка из технического паспорта с инвентаризационной стоимостью);
  • документы, удостоверяющие личности сторон по сделке (паспорта или их заменяющие документы);
  • нотариальные заявления от супругов владельцев имущества и приобретателя имущества.

На практике список документов, необходимых для реально безопасного проведения сделок более обширен (даже при полностью оформленных правах на отчуждаемое имущество), особенно если имущество отчуждается между незнакомыми гражданами.

Документы и экспертизы для повышения безопасности сделки:

  • справки об отсутствии арестов и запрещений из компетентных органов, включая выписки из ЕГРП;
  • справки об оплате членских, паевых и разовых взносов;
  • справки об отсутствии различного рода задолженностей по имуществу;
  • справки об отсутствии задолженностей по различного рода налогам;
  • справки о принадлежности имущества;
  • документы, подтверждающие наличие или отсутствие зарегистрированных лиц;
  • отказы содольщиков от преимущественного права покупки доли имущества на оговоренных условиях;
  • справки об ограничениях и обременениях в использовании имущества (например, наличии подземных коммуникаций);
  • необходим вынос границ участка в натуру геодезической службой (для удостоверения, что данный участок тот самый, его границы не смещены и прочее);
  • подтверждение отсутствия межевых споров;
  • необходимо знать существует ли генеральный план застройки территории или градостроительный план;
  • необходим реальный обмер строений службой БТИ (для идентификации строений, их площадей, установления фактов отсутствия перепланировок, реконструкций и прочее);
  • при этом важно убедиться, что продавец действует без принуждения, без стесняющих обстоятельств, сделка для него не носит кабальный характер, что продавец полностью понимает происходящее (не состоит на учете в ПНД и НД), доверенности действительны (если таковые имеются) и прочие факты;
  • важно, какая сумма будет указана в договоре купли-продажи, т.к. продавец должен уплатить в зависимости от стоимости имущества и срока владения имуществом до 13% подоходного налога;
  • необходимо уточнить, заключался ли ранее на объект договор строительного подряда или инвестиционный договор, является ли имущество предметом залога, ипотеки, иных имущественных обязательств продавца;
  • необходимо учесть по какой схеме проводится сделка: с использованием ипотечного кредитования, с передачей имущества до подписания и регистрации договора купли-продажи, как и в какие сроки будут производится платежи по приобретаемому имуществу (снятие залога, рассрочка платежа, выставление аккредитивов, ячейка, смена учредителя и прочее);
  • многое иное (в зависимости от индивидуальных особенностей сделки и требований сторон).

Если на приобретаемый (отчуждаемый) объект загородной недвижимости права частично или полностью не оформлены, то первым и длительным этапом будет этап оформления прав владельца на его недвижимость. Перечень документов здесь будет различен и зависит от конкретной ситуации.

Может случиться, что у продавца имущества не окажется вообще никаких документов.

Порядок действий на случай отсутствия каких-либо документов:

1. Необходимо убедится в том, что данное имущество возможно оформить вообще и как это будет выполняться (кем, каким образом, в какие сроки, учтена ли стоимость оформления в общей стоимости имущества или это будет выполняться за дополнительные средства приобретателя и прочее) и только потом передать продавцу задаток.
На срок подготовки продавцом документов на отчуждаемый объект в задатковом соглашении фиксируются: стоимость приобретаемого (отчуждаемого) имущества, срок приобретения (отчуждения), ответственность сторон и иные важные условия.
Важно помнить, что если в возможности оформления уверенности нет - задаток лучше не передавать.
2. Нужно зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности продавца на отчуждаемое имущество.
В итоге у продавца должны быть:

  • свидетельство о праве собственности на земельный участок;
  • свидетельство о праве собственности на дом (с описанием реального состояния имущества);
  • и документы, устанавливающие возникновение прав собственности на данное имущество.

Оформление занимает несколько месяцев, в зависимости от района Московской области и индивидуальных характеристик объекта.
3. Совершить саму сделку.

Собственно сделка состоит из следующих этапов:

1. Подготовка документов к сделке. Это длительная по времени (занимающая 4-18 месяцев) и дорогостоящая (от $1,5-5 тыс. до $20 тыс. и более) процедура подготовки документов на приобретаемый объект первоначально для регистрации права собственности продавца на отчуждаемое имущество. Затем необходим сбор документов, непосредственно относящихся к процедуре сделки отчуждения имущества (14-30 дней).
2. Оплата имущества. Производится обычно через банковскую ячейку.
3. Подписание договора купли-продажи имущества в конкретном районе по месту расположения имущества (ГУ ФРС или у нотариуса).
4. Регистрация договора купли-продажи имущества в ГУ ФРС по месту расположения имущества (от 30 календарных дней, по закону). Следует помнить, что процедура ускоренной регистрации по многим районам МО упразднена.
5. Передача имущества, т.е. объекта и ключей от него (многовариантно). По факту производится после получения продавцом денежных средств, хотя Передаточный акт в Московской области практически в 100% сделок подписывается вместе с договором купли-продажи и теоретически имущество считается переданным.

На практике из-за длительности процедуры подготовки всех документов к сделке отчуждения объекта между сторонами сделки часто возникает вопрос о необходимости предоставления имущества в пользование покупателю намного ранее процедуры регистрации договора купли-продажи и здесь возможны различные варианты решения данного вопроса законными путями.


Заказать услугу
или получить бесплатную консультацию
можно по многоканальному телефону «МИЭЛЬ» +7 495 777 3377
или отправив нам сообщение.