Главная | СМИ о нас | Как отличить надежного застройщика от проблемного

Как отличить надежного застройщика от проблемного

13 мая 2016

Представим себе ситуацию. Человек решил купить квартиру, нашел несколько вариантов, подходящих по цене, по месторасположению, планировкам. Остался один критерий: надежность застройщика. Как ее определить? И на что обратить внимание покупателю, заходя на сайт компании, общаясь с менеджментом, приезжая на стройку, чтобы не ошибиться с выбором?

Для начала договоримся: в этой статье будет идти речь только о компаниях, работающих по закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и заключающих с покупателями договор долевого участия (ДДУ).

Остальные схемы, которые принято называть «серыми» рассматриваться в статье не будут, - они представляются сомнительными и не защищают покупателя. Мы, конечно, не утверждаем, что застройщики, работающие вне 214-го закона сплошь мошенники, нет. Но в этом случае отношения, выстраиваемые между фиромой и клиентом, строятся скорее «по понятиям», на доверии, хорошем отношении, а не на законе.

Шаг первый - идем на сайт строительной компании

Итак, первым делом человек, желающий купить квартиру (в соответствии с законом № 214-ФЗ), идет в интернет. Сначала ему помогают поисковые системы, базы новостроек, которых в сети очень много, и составить список новостроек несложно. Но чтобы более тщательно изучить каждый подобранный объект, необходимо зайти на сайты самого строящегося жилого комплекса и непосредственно застройщика.

На сайтах должна быть представлена конкретная информация – о застройщике и об объекте, который он возводит. Вам необходимо прочесть на сайте полное название фирмы-застройщика, ее адрес, режим работы, данные о госрегистрации компании, об ее учредителях, о финансовом состоянии. Нужно увидеть лицензию и отчет о построенных за последние три года объектах.

Что касается объекта, - новостройки, которую вы себе облюбовали, то тут требуется смотреть проектную декларацию (со всеми изменениями), разрешение на строительство, документы о правах собственности или аренды земельного участка, свидетельство об экспертизе проектной документации. Если каких-то документов на сайте не хватает, то потом уже при визите в офис надо их попросить показать.

Очень хорошо, если на сайтах есть интересные сервисы, помогающие больше узнать о проекте, да и вообще открытость в информационных вопросах лишь подтверждает надежность компании, - считает Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость»: «В плюс работает наличие виртуальных туров, форумов, дневника стройки, камер, транслирующих стройку онлайн. Размещая ипотечные программы, застройщик также информирует, что проект проверен и аккредитован банком».

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона отмечает, что желательно наличие на сайте новостного раздела, где, в том числе будут размещены публикации СМИ о застройщике и его проектах.

Шаг второй – изучаем историю застройщика

Теперь полученные данные нужно проанализировать и сосредоточиться на истории компании. Эту информацию, скорее всего, придется собирать по нескольким источникам – сайту компании, форумам потребителей, статьям в прессе, официальным (правительственным) ресурсам.

Самое главное выяснить – что, где и когда компания строила, какие это жилые комплексы. «Портфель всех реализованных проектов обязателен», - утверждает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate.

Стоит оценить масштаб деятельности застройщика, обратить внимание на способность доводить до конца начатые объекты, - рекомендует Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family.

Уже неплохо, если в портфеле компании хотя бы 2-3 проекта, причем один из них должен быть уже построен и заселен, - уточняет Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential Group. - Желательно, чтобы завершенные масштабы застройки такой компании как минимум колебались в пределах 150-200 тысяч кв. метров жилья.

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», добавляет, что у надежного застройщика обычно нет конфликтов с местной администрацией в том муниципальном образовании, в котором ведется строительство. А значит, чиновники не будут тормозить стройку.

Не лишним будет посетить форумы жилых комплексов, которые создают покупатели и жители. Как правило, такие форумы появляются, когда объект только начинает строиться. Но когда строительство заканчивается, и люди заселяются, люди почти всегда продолжают обсуждать свои проблемы, так что ресурс никуда не исчезает. В большинстве своем подобные форумы дают представление о том, как работает застройщик.

Наконец, есть списки надежных компаний, которые могут составлять местные власти. Например, как замечает Яна Сосорева («НДВ-Недвижимость»), Москомстройинвест ежеквартально размещает перечень московских застройщиков, своевременно сдающих отчетность и реализующих новостройки в соответствии с законом № 214-ФЗ.

Шаг третий - общаемся с менеджментом

Следующий этап - разговариваем с менеджерами, посещаем офис. Если на предыдущих стадиях – из интернета - не удалось выяснить что-то важное, касающееся объекта и застройщика – будем добывать информацию от сотрудников компании.

Само собой, менеджеры обязаны быть вежливыми и доброжелательными, это даже не обсуждается. Смотреть нужно на то, как они работают, хорошо ли знают проект, который продают.

Менеджмент должен предоставить полную информацию о жилом комплексе – от месторасположения и схемы реализация новостройки – до расположения корпусов и ассортимента квартир, - перечисляет Яна Сосорева (НДВ-Недвижимость»).

Что касается документов, которые вам должны показать, то они, еще раз напомним, перечисляются в законе № 214-ФЗ (ст. 19-21). Очень хорошо, если в офисах компаний есть специальные папочки с набором этих документов, собранных специально для презентации. Ни одну бумагу «утаить» от вас не могут. Если же какой-то документ все же не показывают, то это «история очень печальная», - заключает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate. Можно предположить, что застройщик до конца не утряс все вопросы с чиновниками, и потом могут возникнуть трудности с реализацией проекта.

«На все вопросы, связанные с характеристикой застройщика, менеджеры должны реагировать спокойно, даже если какие-то моменты и не являются однозначными. Так, если конечные бенефициары застройщика находятся, например, в оффшорной зоне, то менеджер должен внятно и кратко объяснить структуру компании, разъяснить отсутствие рисков», - дополняет Эмиль Захаряев (Rezidential Group).

Не так уж и редко бывает, что сотрудники компаний покупают недвижимость в тех же самых комплексах, которые они и продают. Это, несомненно, плюс проекту и компании – значит, менеджмент уверен, что у объекта не будет проблем. Да и расскажут они об объекте побольше, с неким личным отношением. Такой разговор, по наблюдениям Евгения Клеца, начальника управления продаж «Вектор Инвестментс», получается неформальным: «сотрудники не просто рассказывают о жилом комплексе, но и делятся опытом, своими открытиями и наблюдениями, дают потенциальным клиентам ценные советы».

Но при этом крайне желательно, чтобы менеджеры воздержались от чрезмерного восхваления своего проекта и «полива грязью» конкурентов – это просто несолидно. Хотя объекты коллег надо знать, вопросы, касающиеся соседних строек, люди задают довольно часто.

Шаг четвертый - поездка на стройку

Итак, сайт изучили, со всеми поговорили, - едем на стройку! Сразу оговоримся – просто так «на объект» сами по себе вы не попадете – стройка охраняется, ведь по технике безопасности посторонним «вход воспрещен».

Но увидеть стройку все-таки можно – не только через трансляцию на сайте, а «живьем». Как рассказала Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», часто клиента подводят к стройке, но за забор не пускают – он может понаблюдать за работами издали. Некоторые компании специально строят офисы продаж в несколько этажей, и у посетителей есть возможность подняться повыше, и уже сверху посмотреть на площадку. Наконец, застройщик может выделить специальные дни для посещения стройки, - в этом случае клиентам выдаются каски, их проводят по определенному, наименее опасному маршруту. И это, видимо, наиболее приемлемый вариант.

На что важно обратить внимание непосредственно «на объекте»? Первое – на стройке должна быть жизнь! «Пустующая площадка – это повод задуматься, если перерыв в работе не связан с особенностями технологического процесса, - говорит Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и коналтингового центра Est-a-Tet.

Но и присутствие на площадке рабочих не всегда свидетельствует о том, что все «О кей». Бывает, что по стройке ходит всего несколько человек, и не понятно, чем конкретно они занимаются. «Нормальное функционирование стройки, как правило, подразумевает работу разных типов бригад, например, параллельно может вестись отделка фасада и монтаж строительных сетей» - поясняет Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»).

Второе – смотрим, насколько «культурно» и цивилизовано здесь работают. «Подъездные пути к площадке, а также сама ее территория должны быть организованы и более-менее очищены от мусора. Если на площадке полный хаос, невозможно подъехать из-за груд строительного мусора, это тоже нельзя назвать образцовым вариантом», – продолжает Владимир Богданюк (Est-a-Tet).

Третье – отслеживаем динамику. Правда, для этого придется наведаться на стройку еще раз, скажем, через месяц и увидеть, что же изменилось. «Необязательно изменения будут видны невооруженным глазом, особенно если эта завершающая стадия строительства, но специалисты должны доходчиво показать и объяснить, что происходит на площадке в данный момент» - комментирует Владимир Богданюк.

Шаг пятый – прицениваемся

Сегодня очень многие компании готовы уступить в цене. Застройщики учитывают, что у нынешних покупателей лишних денег нет, доходы людей существенно сократились, и если не найти какой-то компромисс, люди просто откажутся от покупки до лучших времен. А этого компаниям совсем не хочется, поэтому они либо уже выходят на рынок с весьма умеренными ценами даже ниже среднего, либо привлекают покупателей скидками.

Но скидки должны быть соразмерными рынку, - нормальный размер дисконта на сегодня - это 5-10%. А если застройщик готов запросто уступить четверть, треть, не дай бог полцены, то тут, по крайней мере, нужно насторожиться. По мнению Дианы Нилиповской, директора по продажам ГК «Пионер», большой дисконт - это первый признак нестабильного финансового положения застройщика.

«Если проект достоин внимания покупателей, то есть, продуман, спроектирован, концептуально наполнен, динамично строится и продается в правовом поле и по адекватной цене, то демпинговать цену просто так, теряя прибыль, никто не будет», - предупреждает Раиса Манаширова («Аккорд. Smart-квартал»).

«Необходимо понимать, что все застройщики работают примерно в одинаковых рыночных условиях. Стоимость квартиры может варьироваться в зависимости от района, от технологии строительства, площади объекта, уровня благоустройства. Но слишком низкая цена должна быть обоснована. Застройщики – это, как правило, коммерческие компании, цель которых – прибыль. И цена «ниже рынка» очень часто имеет скрытые мотивы», - дополняет Анна Левитова, Управляющий партнер агентства недвижимости W1 Evans.

Но не всегда большие скидки говорят о злом умысле. Как отмечает Диана Нилиповская (ГК «Пионер») на рынке встречаются объекты, которые изначально были переоценены застройщиком. Пересмотрев свою маркетинговую стратегию, такие компании снижают ценник по сравнению с первоначальным – иногда до 20%. Но чтобы как-то сохранить лицо перед теми, кто уже купил квартиры, они объявляют о «скидочной акции». «В таком случае для беспокойства нет повода, но осторожность не помешает – ведь через некоторое время цена опять может быть снижена», - заключает эксперт.

Солидные скидки могут быть приурочены к праздникам, юбилею компании, но они практически всегда ограничены по времени. Другое ограничение –привлекательные дисконты (более 15%), в распространяются не на все квартиры в комплексе, а на какие-то определенные: в конкретной секции, наименее востребованные, «остатки» после сдачи объекта и т.п. Короче говоря, «скидочную политику» надо тоже анализировать. Не спешите соблазняться привлекательным предложением – оцените сначала, можно ли покупать квартиры у данного застройщика. Для получения нужной информации придется приложить определенные усилия и потратить время, но сделать это необходимо.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?

МЫ МОЖЕМ И УМЕЕМ ВСЁ!
28 ЛЕТ БЕЗУПРЕЧНОГО СЛУЖЕНИЯ РИЭЛТОРСКОМУ ДЕЛУ – ТОМУ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ.
«МИЭЛЬ» – КОМПАНИЯ ПОЛНОГО ЦИКЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ.

 

ВЫБЕРИТЕ РЕГИОН

Есть вопросы? Позвоните нам: +7 495 777 33 77
или отправьте вопрос на info@miel.ru,
и вы получите профессиональный ответ в течение 15 минут!