Главная | СМИ о нас | Дома для фрилансеров

Дома для фрилансеров

20 октября 2016

Совсем недавно глава Минстроя Михаил Мень дал малоэтажному строительству зеленый свет. На пресс-конференции «Час с министром» в Общественной палате прозвучала фраза, которая может изменить ход строительной истории: «Малоэтажное строительство должно стать приоритетным направлением на рынке жилья России». А вот станет ли?

Малоэтажная география

«У нас огромная страна − нам нет нужды уходить куда-то вверх, малоэтажное строительство должно быть коньком нашей страны»,− сказал Михаил Мень, но оговорился, что развивать такое строительство стоит «в рамках комплексной застройки». Приверженцы концепции «плотная высотная застройка и большие пространства вокруг» приуныли.

Впрочем, к этому шло давно и удивляться в принципе нечему. Это подтверждает статистика: на долю малоэтажного жилья (под ним понимаются жилые комплексы в составе от двух корпусов высотой до пяти этажей), по данным аналитического центра ЦИАН, на начало октября приходится 10 325 лотов в активной реализации (9,5% от общего объема предложения). Большая часть ЖК, по данным ЦИАНа, сосредоточена в среднем поясе западного сектора московской агломерации. По числу квартир в реализации лидируют Истринский (1876 единиц) и Одинцовский (1595) районы Московской области.

В Москве ЖК данного формата представлены в Новой Москве (суммарно 808 лотов) и Южном Бутово (проект «Потапово Лайт», 237 лотов).

Если считать не в лотах, а в проектах и домах, то, по данным управляющего партнера компании «МИЭЛЬ−Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, доля малоэтажного жилья в целом по РФ составляет более половины от общего объема строительства, приближаясь к 60%. На подмосковном рынке, по данным МИЭЛЬ, малоэтажные комплексы занимают около 25% от общего объема представленных на рынке проектов в расчете по корпусам. Всего же, по данным компании, в МО сейчас реализуется порядка 115 малоэтажных комплексов, наибольшее число которых сосредоточено в радиусе до 20 км от МКАД и тяготеет к крупным областным городам или городам-спутникам. «В период с 2012 по 2014 год сегмент малоэтажных жилых комплексов развивался очень активно: за это время объем предложения увеличился более чем втрое. Но за последние полтора года мы видим снижение доли малоэтажной недвижимости в общей структуре предложения. Среди вышедших в 2016 году проектов доля малоэтажных корпусов в новых проектах составляет всего 15,4%,− говорит Владимир Яхонтов.− Если говорить про Новую Москву, то объем квартир в малоэтажных проектах сопоставим с Подмосковьем и составляет порядка 23-25% от общего предложения на первичном рынке присоединенных территорий, но в количестве корпусов доля малоэтажки выше − 50%».

По данным директора департамента продаж девелоперской компании ОПИН Наталии Немчаниновой, преимущественно малоэтажные жилые комплексы относятся к комфорт-классу − 83%, в экономклассе представлено 13% предложения. Жилые проекты класса «бизнес» на рынке подмосковных малоэтажек встречаются реже и занимают 3%, а всего один проект относится к премиум-классу.

География проектов довольно обширна, говорят специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet: наибольшее количество проектов малоэтажной застройки, по данным Est-a-Tet, находится в Красногорском районе (шесть проектов): ЖК «Красногорск Парк», ЖК «ЗаМитино», ЖК «Ново-Архангельское», ЖК «Аристово-Митино», ЖК «Опалиха-Village», ЖК «Новый Эдем». Также достаточно много малоэтажных комплексов расположено в Одинцовском и Ленинском районах.

Чем привлекательно

Что касается спроса, то, по данным Владимира Яхонтова, малоэтажные комплексы можно назвать наиболее стабильным сегментом с точки зрения спроса даже в кризис. Эксперт называет несколько причин: высота малоэтажных комплексов обычно составляет не более пяти этажей, поэтому срок их возведения короче, а возможность задержки строительства минимальна. В текущих экономических реалиях данный фактор является особо значимым для покупателей. Также важным преимуществом малоэтажки является неагрессивная среда обитания, подразумевающая меньшую плотность населения и людского трафика, более человеческую архитектуру в противовес каменным джунглям многоэтажных комплексов. Так, если средняя плотность застройки в многоэтажном проекте находится на уровне 13-15 тыс. кв. м на 1 га земли, то в проектах малой этажности этот показатель не превышает 3-5 тыс. кв. м на 1 га. То есть число соседей меньше минимум в три раза. К примеру, ЖК «Испанские кварталы», один из крупнейших многоэтажных проектов, имеет плотность застройки около 16 тыс. кв. м/га, в то время как в ЖК «Андерсен», например, показатель плотности застройки не превышает 4,7 тыс. кв. м/га (оба проекта расположены на территории Новой Москвы).

Главный же стимулятор спроса, разумеется, цена. И хотя, по мнению управляющего партнера Rezidential Group Эмиля Захаряева, сейчас многие малоэтажные комплексы испытывают некоторое снижение первичных обращений в офисы продаж, пока ситуация стабильна: ее поддерживает грамотное рыночное позиционирование, которое можно условно разделить на два направления.

Первое, которого придерживаются крупные девелоперы с большим портфелем проектов, представляет малоэтажные комплексы как альтернативу жизни в привычной городской квартире. Акцент делается на привлекательности продукта с точки зрения экологичности проживания (малоэтажные дома строятся камерно, и чаще всего рядом с ними нет производств) и возможность жить в по-настоящему комфортной среде.

Второй вариант позиционирования малоэтажных комплексов апеллирует к ценовому фактору. Квартиры в таких проектах могут продаваться за 1,5-2 млн руб., в то время как в многоэтажных домах такие цены найти довольно сложно.

Следовательно, в дальнейшем малоэтажное строительство тоже будет развиваться в двух направлениях. Первое будет сфокусировано на воссоздании полноценной и комфортабельной среды для проживания. Девелоперы, реализующие такие проекты, будут привлекать клиентов, желающих получить привычный городской комфорт, совмещенный с достоинствами загородной жизни.

В рамках второго направления сохранятся низкие цены на жилье (такие проекты, как правило, расположены дальше 10-12 км от МКАД). Застройщики будут привлекать клиентов, которым по тем или иным причинам не хватает средств на покупку жилья в ближайшем Подмосковье.

Наталия Немчанинова также отмечает лояльное ценообразование в этом сегменте: себестоимость малоэтажного строительства в целом ниже, чем многоэтажных домов, и это позволяет предложить покупателям качественный продукт по невысокой цене. «Так, средняя стоимость квадратного метра в малоэтажных проектах Подмосковья сегодня составляет порядка 75 тыс. руб., что на 7% ниже, чем в многоэтажных новостройках»,− говорит эксперт.

Нюансы для девелоперов

Для девелоперов формат до последнего времени тоже был удачным решением. «Для застройщиков малоэтажка − это более короткие сроки согласования, быстрые сроки строительства, более короткий срок реализации, ниже социальная нагрузка (школы, детские сады), облегченные нормы строительства, возможность применить практически любые архитектурные формы»,− выступает в защиту малоэтажки руководитель департамента маркетинга семейства компаний Kaskad Family Екатерина Коган.

По мнению руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяны Подкидышевой, малоэтажка выигрывает за счет снижения объемов застройки: трех-четырехэтажный корпус проще создать, чем огромный многоэтажный дом (потребуется меньше времени). Таким образом, эта возможность позволяет застройщикам быть более маневренными.

Нюансы заключаются в том, что нужно точно рассчитать экономику проекта с учетом того, что объект должен быть рентабельным при небольшой высоте застройки.

Вот эти «нюансы» и не дают малоэтажке «широко шагать по стране» или хотя бы по Подмосковью. «Во все времена, а в кризисное время тем более, на первое место выходит экономика проекта, поэтому, если на территории, особенно расположенной близко к Москве, можно строить как малоэтажку, так и многоэтажку, застройщик предпочтет скорее вывести на рынок проект более высокой этажности»,− говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. 

С коллегой согласен и Владимир Яхонтов, поясняющий, что для девелопера построить многоэтажный дом определенно выгоднее строительства малоэтажного жилья: прибыль от реализации проекта выше. Вопрос только в том, что зачастую нет возможности получить разрешение на строительство многоэтажки. Проблема в том, напоминает эксперт, что большая социальная нагрузка, которую город возлагает на строителей, приводит к серьезному удорожанию проектов. И, конечно, практически все девелоперы стремятся возводить как можно более высокие дома, поскольку стоимость возведения социальных объектов практически не отличается в зависимости от того, малоэтажный проект собралась строить компания или комплекс высоток. И если в многоэтажном комплексе эти расходы на инфраструктуру, которые несет покупатель, не так заметны, то в малоэтажном жилье «наценка» сразу бросается в глаза и поднимает ценовой уровень проекта с эконом- на комфорт- или даже бизнес-класс. «В условиях кризисного рынка, волатильности валютных курсов и постоянного снижения покупательской способности редкий девелопер захочет рискнуть и создать дорогостоящий проект на новомосковских территориях. Фактически девелоперов, которые приходят к городским властям и говорят: «Я хочу строить малоэтажное жилье», сейчас нет»,− отмечает Владимир Яхонтов.

Негатива добавляет и коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, считающий, что сейчас ажиотаж вокруг малоэтажных проектов заметно поутих. Особенно если сравнивать с периодом 2012-2014 годов, когда они были на пике популярности и у застройщиков, и у покупателей, а новых проектов выходило по несколько в месяц. По словам Григория Алтухова, лидером по числу новых проектов в тот период была область, где активно продвигались принципы ухода от столичной плотности застройки и снижение этажности новостроек было закреплено законодательно. 

«В последние полтора года внимание застройщиков переориентировалось на Москву, где в рамках реализации программы по реорганизации столичных промзон высвободилось и продолжает высвобождаться достаточное количество интересных для девелопмента площадок, пригодных для полноценного многоэтажного строительства»,− считает эксперт.

Грани рентабельности

Заместитель директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век» Юлия Неверова говорит и еще об одной проблеме, которая может «набежать тучей»,− возможных введениях поправок правительства Московской области в региональные нормативы градостроительного проектирования, которые требуют размещения на всех первых этажах жилых домов коммерческих помещений. В таком случае коммерческая инфраструктура в проектах может достигать до 20-25% от общего объема застройки, что совершенно нерентабельно для проекта.

Но главную проблему девелоперы оставляют за кадром.

«Перспективность этого сегмента в целом нельзя оценить как очень высокую,− говорит директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев.− Несмотря на видимые преимущества и наличие спроса, недостатки у этого формата также присутствуют, причем как для покупателей, так и для застройщиков».

Как правило, малоэтажные комплексы реализуются на удалении от крупных городов, соответственно, транспортная доступность и развитость инфраструктуры оказываются невысокими, в то время как именно эти факторы для потенциальных покупателей наиболее значимые, особенно в массовом сегменте.

Наиболее перспективным форматом для малоэтажной застройки Алексей Трещев называет строительство на небольшом удалении от Москвы либо крупных подмосковных городов с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой, но при этом в природном окружении. «В этом случае,− говорит эксперт,− проект может быть востребован рынком, однако очевидно, что такие объекты, скорее всего, будут относиться к более высокому сегменту».

Массовое развитие малоэтажной застройки, считает эксперт, возможно только за счет поддержки этого сегмента структурами власти: помощь в развитии транспортной и социальной инфраструктуры, льготы по выделению земельных участков и т. п., а также масштабное соблюдение общей направленности градостроительства в Подмосковье в сторону более комфортного малоэтажного проживания.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?

МЫ МОЖЕМ И УМЕЕМ ВСЁ!
28 ЛЕТ БЕЗУПРЕЧНОГО СЛУЖЕНИЯ РИЭЛТОРСКОМУ ДЕЛУ – ТОМУ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ.
«МИЭЛЬ» – КОМПАНИЯ ПОЛНОГО ЦИКЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ.

 

ВЫБЕРИТЕ РЕГИОН

Есть вопросы? Позвоните нам: +7 495 777 33 77
или отправьте вопрос на info@miel.ru,
и вы получите профессиональный ответ в течение 15 минут!