Главная | СМИ о нас | Южный административный округ Москвы: реновация вопреки репутации

Южный административный округ Москвы: реновация вопреки репутации

8 ноября 2016

На данный момент Южный административный округ - самый застраиваемый в Москве. На его территории возводится не менее 15% от общего количества новостроек города. Такая ситуация сложилась за счет наличия огромных территорий под застройку на месте промышленных зон, реновация которых получила масштабное развитие в последние годы. Тем не менее, из-за наличия промзон за ЮАО закрепилась репутация района с неблагоприятной экологией, и преодолеть этот стереотип застройщикам пока только предстоит.

Густонаселённый, но не престижный

Концентрация промышленных территорий в Южном округе является самой высокой и составляет 22% от общей площади округа. В ЮАО традиционно строится недорогое жилье массового сегмента, но есть и проекты бизнес-класса, которые локализуются в основном ближе к ТТК.

ЮАО - самый густонаселенный спальный округ Москвы. Однако данное направление не считается самым престижным. Дело в том, что примерно на 20% территории округа располагаются промышленные зоны, среди которых «Нагатинский затон», «ЗиЛ», «Бирюлево», «Варшавское шоссе», «Павелецкая» и др. Традиционно промзоны ассоциируются у населения с неблагоприятной экологией, что в целом и портит репутацию района. Однако именно с наличием промзон связаны основные перспективы развития округа Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк»

В конце сентября 2016 года, по данным генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталия Шаталиной, общий объем предложения на первичном рынке ЮАО составил 356,7 тыс. кв.м. По сравнению с сентябрем прошлого года объем предложения вырос на 19,1%.Сейчас 47,8% от общего объема предложения (170,6 тыс. кв.м) приходится на бизнес-класс. Еще 44,3% предложения (158 тыс. кв.м) приходится на комфорт-класс. Незначительная долю занимает экономкласс - всего 7,9% (28,1 тыс. кв.м.). За год предложение в экономклассе снизилось на 8,1%, в комфорт-классе - на 30,2%, а вот в бизнес-классе зафиксирован рост сразу в 4 раза. За прошедший год в комфорт-классе вышел только один новый проект - ЖК «Ясный», при этом в остальных проектах предложение естественным образом вымывалось, с этим связано такое значительное сокращение объемов. В бизнес-классе столь бурный рост вызван выходом нового объема в ЗИЛАРТ, новыми проектами AFI Residence Paveletskaya, Байконур, Вавилова 4. Кроме того, рост в 4 раза объясняется не только выходом новых проектов и очередей, но и относительно небольшим объемом предложения в сентябре 2015 года (42.6 тыс. кв.м.).

В ЮАО на сегодняшний день в реализации находится девять объектов массового сегмента:

  • ЖК «Ривер Парк»,
  • Студио-квартал «Царицыно»  (мкрн «Царицыно-2»),
  • мкрн  ЖК «Загорье»,
  • ЖК «Микрорайон 7Б»,
  • ЖК «Дом на Нагатинской»,
  • ЖК «Варшавское  141»,
  • ЖК «Маршала Захарова 7»,
  • ЖК «Ясный»,
  • ЖК «Парк Легенд».

В бизнес-классе в ЮАО ведется реализации десяти проектов:

  • ЖК «Донской Олимп»,
  • ЖК «Скай Форт»,
  • ЖК «Дом на Самаринской»,
  • ЖК «Донское Подворье»,
  • ЖК V-House,
  • ЖК «ЗИЛАРТ»,
  • ЖК AFI Residence Paveletskaya,
  • ЖК «Байконур»,
  • ЖК 20&20,
  • ЖК «Вавилова 4».

В элитном классе в ЮАО реализуется два проекта:

  • ЖК Barkli Residence.
  • ЖК «Дом на Серпуховском Валу».

В ЮАО также реализуются следующие проекты с апартаментами (восемь комплексов):

  • Студио-квартал «Царицыно»  (мкрн «Царицыно-2»),
  • ЖК «Ясный»,
  • ЖК «Парк Легенд»,
  •  «Технопарк»,
  • Riverdale Apartments,
  • ЖК «Дом на Серпуховском Валу»,
  • AFI Residence Paveletskaya,
  • The Loft Club.

Масс-маркет растёт - «элитка» падает

По данным «Метриум Групп», средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте Москвы (в старых границах) равна 155 990 руб. Для сравнения - по итогам второго квартала цена составила 148 515 руб. (+5%)., по итогам 2015 года - 154 972 руб. (+1%). При этом относительно докризисного 2014 года рост составил 3%. Таким образом, цены массовом сегменте ЮАО показывают положительную динамику и небольшой рост. В бизнес-классе ситуация аналогичная. Относительно конца 2014 года средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 2% и составила 233 455 руб. В элитном классе относительно 2014 года, наоборот, произошло снижение стоимости «квадрата» в ЮАО на 2%.

Железная дорога - не всегда благо

Основные транспортные артерии округа - Варшавское, Каширское шоссе и проспект Андропова. В 2014 году была завершена реконструкция Варшавского шоссе, что существенно облегчило жизнь автовладельцев южных районов. На очереди - Каширское шоссе, однако, конкретного плана его реконструкции пока нет.

«Транспортная ситуация в ЮАО местами напряженная, особенно это касается пересечения МКАД и Каширского шоссе. Есть затруднения на проспекте Андропова и на Варшавском шоссе. Самый непривлекательный район за счет сложной транспортной доступности - Бирюлево, он буквально отрезан от других районов железной дорогой». 

Елизавета Гудзь, заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость»

Бутовская линия метро продлила Серпуховско-Тимирязевскую за пределы МКАД. Замоскворецкая линия в 2012 году пополнилась станцией «Алма-Атинская», благодаря чему все районы ЮАО имеют доступ к подземке. Исключение составляют Бирюлево Восточное и Западное. Самыми привлекательными с точки зрения транспортной доступности можно считать наиболее приближённые к центру районы: Донской, Даниловский, Нагатино-Садовники, Нагатинский затон, Нагорный.

Медцентры всероссийского масштаба - при нехватке поликлиник

В целом социальная инфраструктура ЮАО достаточно развита. По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, в период 2016-2018 гг. планируется дополнительное развитие социальной инфраструктуры, которое будет включать возведение ряда школ и ДОУ (в том числе и в рамках строительства новых ЖК), 3 поликлиник, 2 подстанций скорой помощи, а также реконструкцию и развитие существующей социальной инфраструктуры.

«Среди лидеров по количеству социальных объектов стоит выделить Орехово-Борисово Северное и Южное и Чертаново Северное. Во многом обеспеченность округа «социалкой» связана с высокой плотностью населения, ввиду чего на территории давно работают многочисленные коммерческие и социальные объекты». 

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

По мнению Елизаветы Гудзь, в ЮАО лучше всего развита медицинская инфраструктура за счет наличия на территории крупных больниц и центров всероссийского масштаба. Однако есть районы, в которых уровень обеспеченности медицинской инфраструктурой недостаточен. Так, районы Чертаново и Бирюлево больше всего нуждаются в поликлиниках и травмпунктах. Что касается детских образовательных учреждений, то их количество в округе соответствует нуждам населения. Лидирующее положение занимает район Москворечье-Сабурово, здесь нет очередей в детских садах и достаточно школ.   

Зелень не спасает от промзон

Экологическую ситуацию в ЮАО нельзя назвать благоприятной из-за наличия на территории большого количества производственных предприятий, однако зеленые зоны в округе есть. Например, благополучные районы в плане экологии расположились вблизи парка Коломенское Нагатинский затон и Нагатино-Садовники. Также экологическую ситуацию  в округе спасают Царицынский парк, Бирюлевский и Битцевский парк. Благодаря таким анклавам озеленения округ находится на третьем месте в Москве по площади зеленых насаждений.

«Много различных промзон (Нагатино, Коломенское, Котляково, Чертаново, Бирюлево, Красный строитель, Варшавское шоссе), которые негативно влияют на экологию. К тому же юго-восточная часть округа находится в непосредственной близости от Капотни с нефтеперерабатывающим заводом. Однако, одновременно с большой территорией промышленных территорий в округе  ряд парков и зеленых зон (в том числе музей-заповедник Коломенское), а западная граница округа проходит по Битцевскому лесу». 

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Опасность для экологии южного округа также представляет Западное Бирюлево, где расположены мусоросжигательный завод и ТЭЦ-26. 

Борьба за репутацию

Основная проблема рынка недвижимости ЮАО связана со сложившимися стереотипами, считает Мария Литинецкая. Долгое время округ считался промышленным и не столь престижным для жизни. Однако с развитием территории и появлением новых проектов мнение покупателей меняется. Все чаще они готовы рассматривать для покупки недвижимость в ЮАО, понимая перспективы его развития.

«Возможные проблемы связаны также с возможной реновацией промзон, так как расчистка этих самых промзон приведет к необходимости развития и транспортной, социальной инфраструктуры, а также сложности могут быть при взаимодействии с существующими собственниками объектов, находящихся на них». 

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

В ближайшие годы, по мнению Елизаветы Гудзь, возможно перенасыщение рынка округа за счет планируемых к выходу новых проектов в рамках освоения промышленных зон. Срок реализации может быть очень длительным, тем более что проекты требуют крупных объемов финансирования, что в текущих экономических условиях, скорее всего, повлечет за собой определенные риски. Поэтому покупательский спрос может переместиться на небольшие проекты квартальной застройки. Развитие жилого фонда в отдаленных районах округа возможно в случае строительства новых станций метро и расширения дорожной сети.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?

МЫ МОЖЕМ И УМЕЕМ ВСЁ!
28 ЛЕТ БЕЗУПРЕЧНОГО СЛУЖЕНИЯ РИЭЛТОРСКОМУ ДЕЛУ – ТОМУ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ.
«МИЭЛЬ» – КОМПАНИЯ ПОЛНОГО ЦИКЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ.

 

ВЫБЕРИТЕ РЕГИОН

Есть вопросы? Позвоните нам: +7 495 777 33 77
или отправьте вопрос на info@miel.ru,
и вы получите профессиональный ответ в течение 15 минут!