Главная | СМИ о нас | Многоэтажное наступление

Многоэтажное наступление

6 декабря 2016

Статус новой Москвы внес в некогда размеренную и респектабельную жизнь владельцев загородных домов на Калужском, Симферопольском и Киевском шоссе суету большого города. Массовая жилая застройка грозит полностью поглотить остатки лесных угодий и гектары бывших совхозных полей.

«Из-за появления высотных новостроек обесценивается загородное жилье элитного и бизнес-класса, – уверен Владимир Яхонтов из «Миэля». – Помимо транспортных сложностей возникают проблемы с безопасностью, мусором и т. д. Но для стареньких домиков на окраине появление рядом хоть какой-то инфраструктуры – а она обязательна в крупном ЖК – будет плюсом»

Девелоперы, которые планировали строить здесь загородные дома, теперь вынуждены разбивать их на дуплексы, твинхаусы и триплексы, уменьшая площади жилищ и участков, пересматривать проекты в пользу мало- и среднеэтажных жилых комплексов, а потерю в цене и статусе загородного объекта компенсировать растущим числом этажей и жителей.

Коттеджам здесь не место

«Огромная стройплощадка в ближайшие 20 лет, разнородная среда – от многоэтажек до премиальных поселков, а в перспективе – резкий рост числа жителей, нагрузка на транспортные системы и экологию», – описывает нынешнее состояние присоединенных территорий Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank, приводя в пример коттеджный поселок «Лесной ручей – 3» в районе Грибова. Здесь соседство с 22-этажными новостройками буквально остановило продажи коттеджей. «Цены пока не снижаются катастрофически, но это лишь вопрос времени», – уверен эксперт.

Новая Москва словно застыла между городом и деревней: дачами, разномастными заборами, узкими дорогами и пробками, говорит Дмитрий Котровский, партнер «Химки групп». Спрос на коттеджи здесь после присоединения снизился примерно на 30–40%, оценивают опрошенные «Ведомостями» эксперты.

По данным «Бест-новостроя», сейчас 35% от общего объема предложения в новой Москве приходится на квартиры, 25% – на участки без подряда, 25% – на таунхаусы, 15% – на коттеджи. Совокупно загородные форматы жилья пока преобладают, но, судя по темпам строительства, к 2025 г. «новые москвичи» буду жить в основном уже в многоквартирных домах.

Интересно, что сохраняется спрос на участки без подряда, и он превышает предложение. «В 20-километровой зоне участков немного. И больше земли не будет», – говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум групп». Соседствуют с многоэтажной застройкой в основном поселки в Новомосковском округе: Потапово (Южное Бутово), Свирель, Дубровка, Новодвор, Соловьиная Роща и др. (данные «Бест-новостроя»).

Основной объем предложения классической загородной недвижимости в новой Москве сосредоточен за пределами 20 км от МКАД. По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера компании «МИЭЛЬ – загородная недвижимость», несмотря на декларируемый властями курс на малоэтажную застройку присоединенных территорий, в реальности ближний к МКАД пояс (0–5 км) мало чем отличается от спальных районов столицы.

Коттеджных поселков на территории новой Москвы аналитики «МИЭЛЬ-недвижимости» насчитали более 60. По данным Vesco Consulting, на конец августа в активной продаже на первичном рынке в новой Москве было 72 малоэтажных жилых комплекса с общим объемом предложения в 4745 домовладений, из них 21 проект полностью построен, например «Дубровка», «Крекшино», Fortops.ru, «Никольское-таун», «Кронбург». Почти половина относится к бизнес-классу. На эконом-класс приходится 40–45%, на элитные 5–10%. Классические коттеджные поселки можно пересчитать по пальцам, уточняют в Vesco Consulting. В их числе «Подмосковная Бавария», «Экодеревня» и «Московская Швейцария» с общим объемом домовладений 27, 31 и 36 соответственно. Всего три поселка представлены в элитном сегменте: «Праймвиль», «Променад» и «Рассказовка». В двух из них ведутся первичные продажи, уточняет Трещев из Knight Frank.

Поселки приспосабливаются

За последние пять лет изменились количественные характеристики домовладений и класс выводимых на рынок проектов. Если в 2011 г. средняя площадь коттеджа была 372 кв. м на участке в 20,1 сотки, то в 2016-м это 320 кв. м на 17,5 сотки. В поселках бизнес-класса, по данным «Метриум групп», в 2012 г. предлагались дома площадью от 250 до 1000 кв. м, в 2016-м – уже 200–750. «Сокращение коснулось и площади земельных участков. В 2012 г. диапазон в бизнес-классе был 10–70 соток, сейчас – 8–40 соток», – добавляет Менжунов.

«Оптимизации запросов» соответствует снижение издержек девелоперов. «Понижают класс проекта (планировался бизнес – стал комфорт), меняют формат (планировали индивидуальные дома – в итоге продают участки без подряда), упрощают концепцию, урезают объемы инфраструктуры», – описывает процесс Алексей Коротких, коммерческий директор Villagio Estate. Тем не менее за три года цены в среднем выросли на 13%. Коротких объясняет это тем, что предложение не пополняется.

«В 80% поселков, строительство которых началось, когда территория эта еще числилась еще за Подмосковьем, продажи завершены», – отмечает Яхонтов. Та же оценка у Менжунова: соотношение строящихся и готовых поселков – 20 на 80. Полностью завершивших продажи в 2002–2016 гг., по данным «Бест-новостроя», уже больше 100.

Строят здесь такие компании, как «Абсолют-недвижимость», RDI Group, «Инвесттраст», «КМ девелопмент», «Стройинвесттопаз», Atlas Development, «Аллтек девелопмент», перечисляет Коротких. Менжунов добавляет к списку KP Development, BL-Group, Gletcher, Ortus Group, RDG, Luchy Group, ЗАО «Ферро-строй», Indecom и Trend Group. Лидером по количеству реализуемых проектов в новой Москве Менжунов называет ГК «Масштаб». Он вел строительство «Вяземского», «Летовой рощи», «Антоновки», «Кронбурга».

Яхонтов называет большое число застройщиков – всего около 25 – спецификой местного коттеджного рынка: «Если многоэтажки возводят крупные девелоперы («Абсолют» – безусловный лидер, ГК ПИК, МИЦ, «Инвестраст», «Авгур эстейт», был еще «Мортон»), то в загородном сегменте наряду с крупными компаниями присутствуют средние и мелкие застройщики – Vesco Realty, «Десна лэнд», «Агрострой», «Флэт и Ко», «Альянс», «Оптилэнд», «Пахра». Все строят по одному-два проекта.

Статус и риски

По заявлению заммэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марата Хуснуллина, все коттеджные поселки будут сохранены и переведены под ИЖС (индивидуальное жилое строительство), т. е. получат статус жилья для постоянного проживания, в них можно будет прописаться. Кроме того, власти планируют развивать инженерную инфраструктуру (это в большей степени касается неорганизованных поселков, в организованных газификацией и электрификацией занимаются застройщики).

Главной проблемой новой Москвы остается транспортная, несмотря на реконструкцию магистралей, строительство новых развязок и расширение дорог. А для владельцев частных домов и участков все вышеназванное само по себе уже проблема. «Новые дороги необходимы, но некоторые из них будут проходить по территории коттеджных поселков и садовых некоммерческих товариществ. И есть риски, что некоторые строения попадут под снос», – объясняет Максим Лещев, гендиректор ГК «Гео девелопмент». Впрочем, он советует собственникам не паниковать, а попытаться извлечь выгоду из ситуации: «Земли, где планируется строительство дорог, будут выкупаться». «Когда расширялось Калужское шоссе, собственникам земли были предложены приемлемые условия. Противостояний практически не было», – успокаивает Лещев. Спорить с государством и уж тем более противостоять ему решаются немногие. По словам руководителя департамента развития новых территорий Владимира Жидкина, ликвидации «под госнужды» (строительство дорожно-транспортной инфраструктуры), подлежат только те дачи, которые не переведены в категорию ИЖС. Таких, пока еще живых, но бесперспективных дачных и садовых товариществ департамент насчитал на новой территории без малого 20%.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?

МЫ МОЖЕМ И УМЕЕМ ВСЁ!
28 ЛЕТ БЕЗУПРЕЧНОГО СЛУЖЕНИЯ РИЭЛТОРСКОМУ ДЕЛУ – ТОМУ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ.
«МИЭЛЬ» – КОМПАНИЯ ПОЛНОГО ЦИКЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ.

 

ВЫБЕРИТЕ РЕГИОН

Есть вопросы? Позвоните нам: +7 495 777 33 77
или отправьте вопрос на info@miel.ru,
и вы получите профессиональный ответ в течение 15 минут!